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優(yōu)客工場(chǎng)
很少有一條賽道能像長(zhǎng)租公寓這樣,將地產(chǎn)標(biāo)桿、中介老大、連鎖酒店龍頭以及創(chuàng)業(yè)公司匯聚到同一起跑線上。除了萬(wàn)科、華住、自如、魔方、YOU+等明星選手之外,這一參賽名單還在不斷加長(zhǎng)。2017年以來(lái),鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的各種政策集中出臺(tái),各長(zhǎng)租公寓品牌加速邁入群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。由此,也催生了行業(yè)首例并購(gòu)、首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs(注:房地產(chǎn)信托投資基金)。不管被動(dòng)或主動(dòng),一線城市年輕人在出租房里度過(guò)的歲月,正在被抻長(zhǎng)。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,從2013年到2016年,北京、上海居民首次購(gòu)房年齡從30歲推遲到34歲;預(yù)計(jì)到2020年,租房人數(shù)將達(dá)到1.9億;到2025年,中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元。與廣闊的市場(chǎng)前景并不匹配的是,傳統(tǒng)租房體驗(yàn)糟糕,房屋質(zhì)量參差不齊,且租戶的居住權(quán)益時(shí)常受到侵犯。長(zhǎng)租公寓的玩家們,正打算從這些痛點(diǎn)中挖掘商機(jī)。搶占窗口期北京某公司文案總監(jiān)米娜是一氣之下,跑到某知名O2O長(zhǎng)租平臺(tái)找房。她只圖一點(diǎn):干凈、穩(wěn)定。一年以前,酒仙橋的房東通知她,合租的房子要從4800元漲到5800元,并且沒(méi)商量。她試圖砍價(jià),房東不耐煩地?fù)u搖手,走了,留下一截燃盡的煙蒂。那套“沒(méi)商量”的老房子建于上世紀(jì)80年代,家具是過(guò)時(shí)的暗黃色木料。米娜愛收拾房間,但廚房墻壁積了多年的黑色油泥,怎么都擦不干凈。陽(yáng)臺(tái)屋頂翹起的墻皮,向下耷拉著,感覺(jué)要隨時(shí)掉下來(lái)。不如意的居住細(xì)節(jié)時(shí)時(shí)敲打她:即使月薪3萬(wàn)、人前光鮮,但在北京沒(méi)有房子,也就沒(méi)有家。搬進(jìn)長(zhǎng)租公寓后,米娜感覺(jué)平和了不少。形式上仍舊是合租,但房屋由公寓運(yùn)營(yíng)方統(tǒng)一裝修過(guò),房間干凈,白色北歐風(fēng)家具看上去也很簡(jiǎn)潔。米娜自己又購(gòu)置了布藝沙發(fā)、白蠟?zāi)緯?、跑步機(jī),還有一個(gè)泡澡用的大木盆。房子一簽一年,她不會(huì)擔(dān)心房東隨時(shí)毀約。每隔兩星期,還有保潔上門免費(fèi)收拾廚房、客廳,并為餐具、洗衣機(jī)進(jìn)行140度高溫消毒。“我現(xiàn)在覺(jué)得,不在北京買房也沒(méi)有很大關(guān)系?!彼f(shuō)。米娜租住的公寓,屬于分散式長(zhǎng)租公寓,即運(yùn)營(yíng)商從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。目前,這類公寓市場(chǎng)份額最大的是鏈家旗下自如,其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。另一種則是集中式公寓,即運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟或整棟中的幾層),統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來(lái),萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商的集體入局,讓集中式公寓更加火熱。華菁證券研報(bào)顯示,90后進(jìn)入主力消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)消費(fèi)升級(jí)的需求,以及租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱和裝修不符合需求等行業(yè)痛點(diǎn),與政策紅利疊加產(chǎn)生的共振效應(yīng),使得整個(gè)品牌租賃市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的加速階段。幾乎所有的長(zhǎng)租公寓品牌,在2017年都有提速動(dòng)作。以萬(wàn)科為例,在2016年5月推出集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”后,萬(wàn)科計(jì)劃在2017年年末達(dá)到全國(guó)10萬(wàn)間的體量,2018年增至15萬(wàn)間。自如的目標(biāo)是2017年的增長(zhǎng)率超過(guò)100%,管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)6000億元。創(chuàng)業(yè)公司新派公寓之前4年時(shí)間只開了6家店,而眼下則要一口氣再拿下10家。市場(chǎng)的興奮與政策關(guān)聯(lián)很大。2017年,各種鼓勵(lì)租賃的政策密集出臺(tái):3月7日,北京市提出試點(diǎn)推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃用房;7月20日,住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部國(guó)土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,提出要采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè),培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),并選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)。魔方公寓CEO柳佳對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示,自從九部委發(fā)文以后,位于上海虹梅路的魔方總部,幾乎天天都要接待參觀訪客。訪客中既有政府部門領(lǐng)導(dǎo),也有國(guó)家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行等金融單位,還有合作伙伴、同行來(lái)交流行業(yè)現(xiàn)狀?!爸皝?lái)考察的都是小轎車,兩三個(gè)人?,F(xiàn)在是經(jīng)常一輛考斯特門口一停,下來(lái)十幾個(gè)人。”柳佳說(shuō),為此,寸土寸金的集團(tuán)總部一樓,還開辟了公寓樣板間。魔方是長(zhǎng)租公寓最早起跑的選手之一,2009年從南京進(jìn)入集中式長(zhǎng)租公寓,2013年開始全國(guó)布局,是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。有人稱2017年為長(zhǎng)租公寓元年。事實(shí)上,自2015年開始,長(zhǎng)租公寓就開始吸引了資本的關(guān)注。當(dāng)年行業(yè)內(nèi)出了個(gè)爆炸性消息:YOU+青年公寓獲雷軍1億元投資。同年4月,決定轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商的萬(wàn)科集團(tuán),開始考察長(zhǎng)租市場(chǎng)。萬(wàn)科泊寓北京總經(jīng)理助理金羽回憶,2015年北京租賃市場(chǎng)房屋租金上漲很快,部分資本也開始出手。但在決定進(jìn)入北京長(zhǎng)租市場(chǎng)前,公司層面還是進(jìn)行了多輪討論和考察,比如到底做分散式還是集中式,是從內(nèi)部項(xiàng)目中尋找物業(yè)還是到市場(chǎng)上去租。最后,萬(wàn)科北京總經(jīng)理劉肖拍了板:“先別想那么多,把試點(diǎn)做起來(lái)再說(shuō)?!苯鹩鸬睦斫馐?,如果等到全部都調(diào)研完成了,你再去進(jìn)入市場(chǎng),其實(shí)錯(cuò)失了一個(gè)很大的時(shí)間窗口。萬(wàn)科北京后來(lái)從40多個(gè)項(xiàng)目中,篩選出房山長(zhǎng)陽(yáng)半島、金域緹香兩個(gè)項(xiàng)目做試點(diǎn),并于2016年7月、12月分別開業(yè),命名泊寓。截至2017年10月底,北京有6家泊寓已開業(yè),10家待開業(yè)。瞄準(zhǔn)分散式公寓的蛋殼公寓,也在2105年破殼而出。蛋殼公寓的天使投資人沈博陽(yáng),曾一手創(chuàng)辦糯米網(wǎng),后任領(lǐng)英中國(guó)總裁。原糯米同事高靖向他提起,要用互聯(lián)網(wǎng)模式做租房這門笨"重”的生意,沈博陽(yáng)當(dāng)時(shí)并不看好這一項(xiàng)目,但他選擇投人。2017年6月,沈博陽(yáng)離開領(lǐng)英中國(guó),出任蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)。蛋殼公寓同時(shí)對(duì)外公布A+輪上億元融資的消息,由愉悅資本領(lǐng)投,優(yōu)客工場(chǎng)、開物華登跟投。同樣在2015年,華住酒店集團(tuán)和IDG資本投資創(chuàng)建了城家公寓。華住酒店旗下?lián)碛袧h庭、全季、桔子水晶、宜必思等14個(gè)酒店品牌。華住酒店集團(tuán)CEO金輝告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊,華住進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng),是基于公司對(duì)整個(gè)住宿產(chǎn)業(yè)的未來(lái)部署。非標(biāo)住宿與酒店行業(yè)相似,在選址、改造、出租等方面,華住有信心把長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)坪效、品牌管理做到行業(yè)最好。而老牌投資公司IDG資本則是洞察到了消費(fèi)升級(jí)的新趨勢(shì),年輕人需要更有尊嚴(yán)、更為獨(dú)立的生活空間“。是他們找到我們,雙方共同孵化了城家公寓。”目前,城家擁有5000多間公寓,加上未開業(yè)的,約有1萬(wàn)間。“現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入亂戰(zhàn)的階段。”魔方公寓CEO柳佳總結(jié)道。規(guī)模經(jīng)濟(jì)?雖然長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正上演百舸爭(zhēng)流的盛況,但業(yè)內(nèi)其實(shí)有個(gè)冷靜的共識(shí):這是一個(gè)盈利空間并不豐厚的行業(yè),甚至稍有差池,便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在談到作為“商業(yè)機(jī)密”的選址訣竅時(shí),會(huì)瞬間嚴(yán)肅起來(lái):“如果選錯(cuò)了地段,可真就萬(wàn)劫不復(fù)了。”長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)核心是資產(chǎn)管理,需要用更便宜的資金獲取更多的資產(chǎn),利用規(guī)模效應(yīng)賺錢。關(guān)于集中式公寓的盈利模式,新派公寓CEO王戈宏曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算:如果只當(dāng)“二房東”,拿房成本占到未來(lái)對(duì)外營(yíng)收的70%,折舊基本控制在12%,運(yùn)營(yíng)成本占到10%~12%,再減去6%的稅費(fèi),營(yíng)收變?yōu)?,即沒(méi)有任何利潤(rùn)。“這個(gè)東西就特別可怕。要盈利必須做到拿房成本低于70%?!蓖醺旰暾f(shuō),但他據(jù)觀察,這在當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。他獲得的信息是,“二房東模式”拿房成本都超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的70%。華菁證券同樣對(duì)長(zhǎng)租公寓的息稅前利潤(rùn)率做過(guò)分析,結(jié)論是:入住率在95%的情況下,拿房成本達(dá)到租金收入的60%,則息稅前利潤(rùn)率0。長(zhǎng)租公寓常被拿來(lái)同10多年前的快捷酒店相比較。彼時(shí),漢庭、如家等快捷酒店剛起步,同樣是“二房東”模式,獲取資產(chǎn)、統(tǒng)一裝修、投入市場(chǎng),投資回報(bào)周期3年左右。而當(dāng)下,長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期延長(zhǎng)至5~8年,因?yàn)樽饨鸩畹目臻g越來(lái)越小。在北京勁松附近拿樓時(shí),金羽就發(fā)現(xiàn),同樣的物業(yè)資產(chǎn),泊寓可能還要面臨月子中心、私人醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)。一旦市場(chǎng)需求增多,資產(chǎn)價(jià)格的抬高便成了必然趨勢(shì),由此也導(dǎo)致當(dāng)下階段長(zhǎng)租公寓盈利能力較差。2017年以來(lái),資產(chǎn)價(jià)格仍在上漲,并且同行間開始廝殺。王戈宏就頗為無(wú)奈,迄今他已經(jīng)遭遇過(guò)數(shù)次被開發(fā)商“截胡”,對(duì)方搶樓的策略就一條:不惜代價(jià)“。我去談判談到三塊錢,他們給四塊;我談到三塊五,他們給四塊五……”所幸新派公寓并非是“二房東”的盈利模式,王戈宏的野心是金融。2013年,新派公寓收購(gòu)了CBD一棟資產(chǎn)自持做長(zhǎng)租公寓,4年間樓面價(jià)上漲4倍,新派還是攥在手里。2017年10月,國(guó)內(nèi)首單權(quán)益級(jí)長(zhǎng)租公寓類REITs獲批,發(fā)行2.7億元??吹贸?,新派是要通過(guò)運(yùn)用私募REITs模式進(jìn)行規(guī)?;卣?。新派公寓。圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)面臨資產(chǎn)上漲壓縮盈利空間,萬(wàn)科的策略是輕重資產(chǎn)對(duì)半,即自持物業(yè)與租賃物業(yè)數(shù)量相當(dāng)?!拔覀兊淖猿治飿I(yè)進(jìn)來(lái),才能解決這一問(wèn)題。”金羽說(shuō)。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示:“未來(lái)隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持,長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能達(dá)到6%~8%的水平,我們就往這個(gè)方向走?!背屡晒⑼?,幾乎所有參賽者都對(duì)規(guī)模效應(yīng)寄予熱切的期待。房地產(chǎn)商希望通過(guò)戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模,進(jìn)而達(dá)到邊際成本的降低;互聯(lián)網(wǎng)公司則把公寓當(dāng)作一個(gè)線下流量入口。魔方公寓表示,目前增值服務(wù)收入能占總營(yíng)收的10%~15%?!坝静皇俏覀儺?dāng)下考慮的范疇。”沈博陽(yáng)坐在蛋殼總部一處促狹的辦公室里,展望這家初創(chuàng)公司的未來(lái)。蛋殼的模式是通過(guò)整租及分租,然后讓房屋“有調(diào)性”,從而獲取溢價(jià)。他為蛋殼定的遠(yuǎn)期目標(biāo)是拿下100萬(wàn)間房源“。當(dāng)我們有100萬(wàn)間房子,意味著至少有150萬(wàn)人生活在里面,他們每天有10~12小時(shí)在房間內(nèi)度過(guò)。這些都是深度DAU(日活躍用戶數(shù)量),可以賺錢的地方太多了?!弊鳛榕疵拙W(wǎng)創(chuàng)始人,沈博陽(yáng)自然很熟悉O2O模式的玩法。相比盈利,當(dāng)下他對(duì)拓展增值服務(wù)更有興致。蛋殼的模式是用互聯(lián)網(wǎng)模式改造租賃行業(yè),讓其更有效率、更加透明。沈博陽(yáng)說(shuō),蛋殼花很大精力打造了一套互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),房源報(bào)價(jià)、租賃交易都在該平臺(tái)上進(jìn)行。收房員輸入相關(guān)數(shù)據(jù),一兩分鐘系統(tǒng)便可給出報(bào)價(jià)。而傳統(tǒng)中介,還需要人工層層請(qǐng)示。為確保統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)、降低成本,蛋殼自建工廠生產(chǎn)家具、衛(wèi)浴等適配產(chǎn)品“。雖然模式特別重,但現(xiàn)在練的很多能力,未來(lái)都是可以輸出和復(fù)制的?!彼e例,為平臺(tái)設(shè)置的搬家、維修、裝修、保潔、配送等增值服務(wù),未來(lái)可以向第三方輸出。此外,還有同行們垂涎已久的金融工具。不過(guò),挑戰(zhàn)也顯而易見。蛋殼之前用兩年時(shí)間拿下5萬(wàn)間房源。而他們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自如,在市場(chǎng)上已經(jīng)擁有40萬(wàn)間房源,100萬(wàn)租客。如果跑得不夠快,后來(lái)者很容易被對(duì)手碾壓。錢和速度,決定規(guī)模。為了擴(kuò)張奉行規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的頭部企業(yè),正將合縱連橫作為市場(chǎng)擴(kuò)張的一條通道。在這個(gè)談判桌上,品牌和資金成為兩大籌碼。此前,地產(chǎn)商大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),被視為影響競(jìng)爭(zhēng)格局的一大變數(shù)。但華住酒店CEO金輝表示,“我們更像農(nóng)民,擅長(zhǎng)在土地上深耕細(xì)作,開發(fā)商像獵人,他們更習(xí)慣快速出擊,獲取獵物?!痹谌A住、魔方、新派等公司眼中,進(jìn)場(chǎng)“打獵”的開發(fā)商,也可能變成合作伙伴。魔方CEO柳佳判斷,除了萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋這種龍頭企業(yè)有實(shí)力自己運(yùn)營(yíng)以外,其他地產(chǎn)商與公寓運(yùn)營(yíng)商合作會(huì)是一種雙贏模式:地產(chǎn)商長(zhǎng)于獲取物業(yè),短于精細(xì)運(yùn)營(yíng),而公寓運(yùn)營(yíng)商則相反?!耙?guī)模擴(kuò)張很重要。”柳佳承認(rèn),當(dāng)下不完全追求房租利潤(rùn),還有規(guī)模。所以即便直營(yíng)模式利潤(rùn)最高,魔方還是會(huì)兼而探索托管運(yùn)營(yíng)的模式。比如在上海與星月地產(chǎn)合作,幫助其運(yùn)營(yíng)位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn),145間高檔公寓,平均月租金9000~10000元。有意思的是,2017年以來(lái),柳佳本人接到不少獵頭的挖人電話,雇主方多是地產(chǎn)商。柳佳半開玩笑地“游說(shuō)”獵頭:“你轉(zhuǎn)告雇主,一個(gè)、兩個(gè)地挖人很累的,不如直接跟我們合作,我的整支團(tuán)隊(duì)可以為他服務(wù)。”新派公寓近來(lái)也收到開發(fā)商的橄欖枝“。2017年新派的擴(kuò)張其實(shí)很簡(jiǎn)單,我準(zhǔn)備在10個(gè)城市的核心地段,用二房東的重資產(chǎn)模式高價(jià)去拿房,無(wú)論多貴我都拿。為什么?因?yàn)槲乙銎炫灥?。”王戈宏最近發(fā)現(xiàn),在南京和成都,因?yàn)閷?shí)地接觸過(guò)新派的旗艦產(chǎn)品,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、物業(yè)業(yè)主很愿意同新派談合作,對(duì)方負(fù)責(zé)投資裝修,新派提供設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng),“向別人證明你的產(chǎn)品創(chuàng)造能力,這時(shí)就可以徹底做輕了?!遍L(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期的另一表征是投資并購(gòu)的出現(xiàn)。2017年8月9日,魔方宣布完成對(duì)深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資,成為第一起行業(yè)內(nèi)整合。通過(guò)增資擴(kuò)股的方式,魔方為V客增加資本金,用于華南市場(chǎng)的擴(kuò)張。柳佳透露,近期還在談幾起并購(gòu)案,并購(gòu)將成為魔方規(guī)模擴(kuò)張的三大策略之一。而在新派公寓B輪投資方中,出現(xiàn)了華住集團(tuán)的身影。在孵化城家公寓后,再下注新派,華住看似矛盾的布局背后,或許只有一個(gè)原因:分散風(fēng)險(xiǎn),押注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)前景。華泰證券判斷,在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。而中國(guó)目前品牌公寓的市占率不到2%,未來(lái)發(fā)展空間非常大。品牌公寓如果能達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率,整體的公寓數(shù)量將達(dá)到一千多萬(wàn)間,品牌公寓行業(yè)的整體估值有望達(dá)到4.2萬(wàn)億元。“短期之內(nèi)還不會(huì)短兵相接,畢竟這個(gè)市場(chǎng)太大了?!苯鹩鹋袛啵磥?lái)兩三年內(nèi),長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都能容得下各家共同發(fā)展。但以當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)的速度和資本的投入速度來(lái)看,兩三年以后的市場(chǎng)會(huì)是什么樣,現(xiàn)在很難做出預(yù)判。為了搶占更多的市場(chǎng)份額,行業(yè)內(nèi)越來(lái)越重視目標(biāo)人群的細(xì)分和外延。比如自如2018年1月會(huì)推出單身公寓項(xiàng)目,允許租客養(yǎng)貓狗等寵物。泊寓正在設(shè)計(jì)家庭型公寓,預(yù)計(jì)2019年推出,首款產(chǎn)品選址地點(diǎn)位于北京市豐臺(tái)區(qū)。此前長(zhǎng)租公寓的主流客戶是未婚青年群體,部分公寓直接打出旗號(hào),拒絕帶孩子家庭入住。但隨著一線城市首次購(gòu)房年齡的不斷延后,這部分人的租住需求正在得到關(guān)照。對(duì)萬(wàn)科而言,泊寓還承載著將租客轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者的作用。至于無(wú)法與購(gòu)房產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的企業(yè)基層員工,也有品牌公寓設(shè)計(jì)相關(guān)宿舍產(chǎn)品。柳佳分析,該群體可承受的月租金在一線城市為800~1500元,二線城市為500~800元。目前市面上的合規(guī)產(chǎn)品很難滿足需求,除非群租。但群租形式既違法又存在安全隱患,廣州、杭州等地政府為解決民生問(wèn)題,籌建員工宿舍項(xiàng)目。魔方9號(hào)樓項(xiàng)目便是如此。在王戈宏眼中,產(chǎn)品細(xì)分是為了迎合擴(kuò)張的手段和策略“。在你擴(kuò)張的時(shí)候,不知道能獲取的物業(yè)會(huì)是什么條件如果跑到北京六環(huán)的開發(fā)區(qū),那就可以做成創(chuàng)客公寓?!本?xì)化運(yùn)營(yíng)幾乎所有受訪者都在強(qiáng)調(diào),追求規(guī)模的同時(shí),不能怠慢了運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。尤其在盈利并不明朗之際,運(yùn)營(yíng)才是核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)新派公寓一年后,王戈宏先把自己變成了租客。他將自家市區(qū)的大房子掛牌出租后,與家人開始租房生活。“我一定要把自己當(dāng)成消費(fèi)者,才知道消費(fèi)者需要什么,知道怎樣讓消費(fèi)者付出高價(jià)。當(dāng)你做的東西打到了消費(fèi)者的心里去,你就有了定價(jià)權(quán),這叫品牌定價(jià)權(quán)?!斌w驗(yàn)中他發(fā)現(xiàn),租房是一個(gè)相當(dāng)痛苦的過(guò)程,找房時(shí)被各種中介欺騙“。剛看上一處房子,中介就忽悠你說(shuō)趕快訂,不訂就有別人搶了。利用信息不對(duì)稱,中介把租金1萬(wàn)元的房子抬到1.2萬(wàn)元租給你。好不容易入住了,你喜歡掛畫,但房東說(shuō)墻上一個(gè)釘子都不許打。于是你只能生活在毫無(wú)生機(jī)的四面白墻之下?!眹?yán)謹(jǐn)?shù)墓?,嘗試用大數(shù)據(jù)了解租客的真實(shí)需求。柳佳吐槽,在做問(wèn)卷調(diào)研時(shí),工作人員問(wèn)租客是否使用廚房,是否看電視,對(duì)方清一色回答“是”。但當(dāng)魔方公寓將統(tǒng)計(jì)電量的插頭放到租客房間內(nèi)收集數(shù)據(jù)時(shí),他們驚訝地發(fā)現(xiàn),50%的租客從來(lái)不看電視。后來(lái)公寓作出調(diào)整,在部分房間不再配置電視。公寓選址上也有學(xué)問(wèn)。魔方在確定一處選址前,會(huì)有7個(gè)維度、3張表格的市場(chǎng)調(diào)查,包括周邊住宅價(jià)格、交通、配套情況等要素,用以指導(dǎo)決策。對(duì)外出租時(shí),每間房的定價(jià)也會(huì)不同。同時(shí)價(jià)格隨著出租率而變化,就像航空公司的票價(jià)浮動(dòng)。北京泊寓總經(jīng)理助理金羽告訴《財(cái)經(jīng)天下》,在泊寓勁松店,為了貼近租客需求,地下一層公共空間進(jìn)行了數(shù)次重塑,健身房、公共廚房、閱讀區(qū)必不可少。金羽說(shuō),設(shè)計(jì)師還曾在健身房對(duì)面,設(shè)計(jì)了一處高大上的香檳池,供年輕人開派對(duì)時(shí)使用。但運(yùn)營(yíng)人員隨后發(fā)現(xiàn),租客群體間的社交互動(dòng)有限,閑置的香檳池便改造成會(huì)客區(qū)。由于勁松店70%租客為國(guó)貿(mào)周邊的高級(jí)白領(lǐng),在空間設(shè)計(jì)時(shí),他們會(huì)弱化廚房的功能,改為公共廚房,配備冰箱、烤箱等免費(fèi)設(shè)施,因?yàn)槟贻p人基本叫外賣,很少做飯。公寓面積設(shè)計(jì)也有科學(xué)指導(dǎo)。王戈宏曾看過(guò)一項(xiàng)美國(guó)研究,通過(guò)測(cè)算單身年輕人步伐頻率,發(fā)現(xiàn)90%以上的腳步落在28平方米以內(nèi),對(duì)應(yīng)的房間建筑面積為35平方米“。所以我盡量做35平方米以內(nèi)的家。你看宜家展廳內(nèi)也有相似結(jié)論,主題叫35平米的家?!奔幢愀骷叶夹Q重視運(yùn)營(yíng),但租客對(duì)租賃服務(wù)的槽點(diǎn)還是有點(diǎn)多。沈博陽(yáng)在微博上經(jīng)常被租客@、抱怨各種居住問(wèn)題,比如樓上動(dòng)靜大、下水道又堵了。為此,他常要充當(dāng)兼職客服。在和租客的互動(dòng)過(guò)程中,他最深的一個(gè)感受是,整個(gè)租賃行業(yè)還有很大提升空間。沈博陽(yáng)預(yù)計(jì),未來(lái)租房領(lǐng)域一定會(huì)誕生獨(dú)角獸,而且不止一家。目前,這個(gè)路徑越來(lái)越清晰。
一起惠2017-12-04 09:36:24490 次
無(wú)人便利店風(fēng)口,無(wú)人值守便利貨架成為新的熱點(diǎn)。它們幾乎全面布點(diǎn)在大公司、寫字樓等地,開放貨架、全面無(wú)人,高度依賴場(chǎng)景和人性是它們的共同特點(diǎn)。一些入局者認(rèn)為這個(gè)行業(yè)處于非常早期的階段,人貨場(chǎng)的究極武裝形態(tài)還未成形,但核心密度一定是關(guān)鍵所在。今天,先不談理念和模式,億邦動(dòng)力帶你盤點(diǎn)如今市面上的那些無(wú)人值守便利貨架。項(xiàng)目名稱:小e微店成立時(shí)間:2016年8月項(xiàng)目介紹:小e微店基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和LBS,實(shí)現(xiàn)了無(wú)人值守、開放貨架、自助購(gòu)物、在線支付四個(gè)功能。為了控制貨損率,小e微店選擇高端寫字樓等特定場(chǎng)景作為投放地。截至今年7月底,小e微店在全國(guó)共有1500多個(gè)網(wǎng)點(diǎn),平均每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的月流水在五六千元左右,預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)9月可實(shí)現(xiàn)盈利。2016年9月和2017年2月,小e微店獲得了A輪共計(jì)1.4億元的兩筆到帳。據(jù)了解,小e微店的B輪融資已經(jīng)基本確定,規(guī)模將在兩到三億人民幣,融資預(yù)計(jì)在8月份完成。項(xiàng)目名稱:每日優(yōu)鮮便利購(gòu)成立時(shí)間:2017年7月項(xiàng)目介紹:便利購(gòu)是生鮮電商每日優(yōu)鮮在內(nèi)部孵化的“無(wú)人超市”項(xiàng)目,旨在為企業(yè)提供“生鮮茶水間”。用戶通過(guò)微信掃描碼即可跳轉(zhuǎn)至“每日優(yōu)鮮便利店”小程序,掃碼選購(gòu)、自助付款。便利購(gòu)直接嫁接每日優(yōu)鮮的物流資源。在北京,超過(guò)100個(gè)的每日優(yōu)鮮前置倉(cāng)都將成為便利購(gòu)的供貨倉(cāng)。便利購(gòu)依舊選址以企業(yè)為主的半開放區(qū)域,免費(fèi)為企業(yè)提供冷藏柜、常溫貨架和冷凍柜三種設(shè)備,分別用于水果、奶制品、零食、冰淇淋等商品的存放。2016年4月,每日優(yōu)鮮完成共計(jì)4.3億元的B輪系列融資;2017年1月,完成C輪1億美元融資。項(xiàng)目名稱:猩便利成立時(shí)間:2017年6月項(xiàng)目介紹:猩便利以無(wú)人值守貨架為主要模式,目前已入駐阿里、強(qiáng)生、中國(guó)平安、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、優(yōu)客工場(chǎng)、分期樂(lè)等企業(yè)。猩便利的自有倉(cāng)庫(kù)擁有食品流通資質(zhì)和冷鏈技術(shù),自營(yíng)配送體系能夠做到網(wǎng)絡(luò)化管理和日補(bǔ)貨,整合全國(guó)一級(jí)代理商,直通廠家。項(xiàng)目名稱:果小美成立時(shí)間:2017年6月項(xiàng)目介紹:果小美隸屬于成都果小美網(wǎng)絡(luò)科技有限公司,公司創(chuàng)始人是原阿里聚劃算總經(jīng)理閻利珉(花名:慧空),公司員工包括不少阿里巴巴、支付寶的老員工。在今年六月,果小美宣布完成天使輪融資,投資方包括IDG資本和峰瑞資本、雕爺牛腩創(chuàng)始人雕爺、熱電場(chǎng)創(chuàng)始人兼CEO羅西等個(gè)人投資。近日,果多美再次宣布獲得IDG資本pre-A輪融資,兩輪融資金額總計(jì)超3000萬(wàn)元。據(jù)悉,果小美除了銷售飲料零食、日用百貨、應(yīng)急非處方藥等商品外,還能提供快遞收發(fā)、復(fù)印打印、便民支付等功能。項(xiàng)目名稱:哈米科技成立時(shí)間:2016年10月項(xiàng)目介紹:辦公室自助零售企業(yè)哈米科技自2017年4月已經(jīng)完成三輪融資,金額達(dá)數(shù)千萬(wàn)人民幣。其主打產(chǎn)品“哈米魔方”為企業(yè)免費(fèi)搭建mini茶水間,提供早餐及加班代餐、飲品、茶歇、雪糕等食物品類。目前已入駐ofo、百度外賣、百度糯米、愛奇藝、51Talk、神州優(yōu)車、瓜子二手車、宜信等多家企業(yè)。哈米方面表示,今年4月以來(lái)共實(shí)現(xiàn)60萬(wàn)人次消費(fèi),預(yù)計(jì)到年底可實(shí)現(xiàn)單日移動(dòng)支付交易20萬(wàn)筆。項(xiàng)目名稱:領(lǐng)蛙成立時(shí)間:2015年項(xiàng)目介紹:領(lǐng)蛙是辦公室自助便利貨架的最早入局者之一,目前已進(jìn)入杭州和上海兩個(gè)城市,月流水?dāng)?shù)百萬(wàn)元。領(lǐng)蛙主要針對(duì)企業(yè),采用低成本、開放式貨架的模式,降低了設(shè)備、地租、人力成本。隨著夏季到來(lái),也增加了開放式冰箱、冷柜等多種形式。在最新的升級(jí)中,還加裝了帶支付發(fā)聲的攝像頭,并可以通過(guò)人臉識(shí)別抓取用戶數(shù)據(jù)。最近,領(lǐng)蛙獲得數(shù)千萬(wàn)元A輪融資,在今年4月和2015年曾獲得Pre-A輪及天使輪融資。項(xiàng)目名稱:老虎快購(gòu)成立時(shí)間:2015年8月項(xiàng)目介紹:老虎快購(gòu)隸屬于北京快灶信息技術(shù)有限公司,在2016年8月獲得500萬(wàn)元天使輪融資,投資機(jī)構(gòu)為星河互聯(lián)。目前老虎快購(gòu)支持支付寶和微信掃碼購(gòu)買。該公司之前曾開展過(guò)“跑腿業(yè)務(wù)”——老虎快跑。據(jù)介紹,老虎快跑是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)跑腿服務(wù)平臺(tái),專注于同城半日達(dá)即時(shí)配送服務(wù),旨在解決最后一公里快速配送問(wèn)題。項(xiàng)目名稱:零食e家成立時(shí)間:2016年8月項(xiàng)目介紹:零食e家采用開放式貨架,各層不同商品都標(biāo)有價(jià)格。顧客通過(guò)微信掃描二維碼即可在H5商城中進(jìn)行付費(fèi)購(gòu)買,并取走商品。零食e家的投放以北京市各企業(yè)為主,目前投放量達(dá)七百多個(gè)?,F(xiàn)階段主要目標(biāo)企業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)、外企等,并集中在中關(guān)村和望京地區(qū)。零食e家已在中關(guān)村和望京兩地設(shè)置了前置貨倉(cāng),方便每周補(bǔ)貨。零食e家在2016年2月拿到了千帆資本500萬(wàn)元的種子輪投資,第二輪千萬(wàn)元級(jí)融資也已在今年6月中旬完成。項(xiàng)目名稱:好品成立時(shí)間:2012年項(xiàng)目介紹:好品隸屬于杭州圖達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司,截至2016年9月,好品已入駐杭州地區(qū)2000余家企業(yè),目前提供員工自費(fèi)、企業(yè)總包兩種模式。此外,該公司還陸續(xù)上線了好品節(jié)日心禮、好品零花錢等新業(yè)務(wù)。
一起惠2017-08-22 09:25:35441 次
58到家、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院以及風(fēng)云資本聯(lián)合推出58企服,58企服起步估值近一億人民幣。58企服成立后全面進(jìn)入企業(yè)和機(jī)構(gòu)的后勤外包服務(wù)領(lǐng)域。據(jù)介紹,目前58企服的業(yè)務(wù)品類主要有保潔、保安、配餐和綠植四大類。同時(shí)根據(jù)客戶需求正在開拓如能源節(jié)耗、設(shè)施管理、企業(yè)辦公服務(wù)、辦公設(shè)備租賃、物流配送等新品類服務(wù)以及更多訂制化服務(wù)。除此之外,58企服正與北京中糧廣場(chǎng)、世茂大廈等不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深度合作。下一階段還將與萬(wàn)達(dá)等企業(yè)進(jìn)行以生活服務(wù)為集合的O2O主力店的探討和試驗(yàn)。58企服負(fù)責(zé)人表示,在企業(yè)服務(wù)領(lǐng)悟,58企服帶有很多先天優(yōu)勢(shì)。除了擁有58集團(tuán)和58到家強(qiáng)大的品牌背書、成長(zhǎng)型的B2B團(tuán)隊(duì)和相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)模式及產(chǎn)品服務(wù)線之外,還擁有亞太不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院十年之功積聚的2000多家不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)以及項(xiàng)目資源,以及5000多名中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)界的中高層職業(yè)精英人脈,和風(fēng)云資本的注入優(yōu)勢(shì)。據(jù)58企服方面介紹,截至目前,其已為近千家企業(yè)和機(jī)構(gòu)提供服務(wù),包含百度外賣、優(yōu)客工場(chǎng)、聚美優(yōu)品、豬八戒、窮游網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),華夏幸福、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)企業(yè),以及Airbnb、21世紀(jì)??怂埂⒓咽康门馁u行等外企。除單個(gè)企業(yè)合作項(xiàng)目外,58企服已與多家集團(tuán)和連鎖型企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。
一起惠2016-12-22 09:57:52503 次
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