住房租賃市場
房租暴漲和長租公寓的擴張暫且無法直接劃上等號,但長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數(shù)。長租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè),在實現(xiàn)完全盈利前,長租公寓的存活必須依賴于外部“供血”。就盈利模式而言,長租公寓的主要收入依舊來自于租房租金,此外長租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點。長租公寓先將房源集中簽下再進行改造提高房屋品質、后進行租賃的模式,進一步拉高部分出租房價格,放大了當下的房源供需矛盾。“如果資本挾持了企業(yè),一定會跑偏。長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害?!贝T大的白色背景墻,鮮紅的地毯,一把黑色折疊椅。19日中午,風暴中心的胡景輝一個人坐在臺上情緒激動,再次向在場的眾多媒體表達了自己對近期房租市場暴漲的觀點。三天前,時任我愛我家副總裁的胡景暉關于房租飛漲的言論,將矛頭直指長租公寓蛋殼、自如,瞬時掀起國內(nèi)房產(chǎn)中介市場的巨大風浪。在8月17日的一場電話會議中,胡景暉試圖揭開近期房租上漲的“真相”:他認為以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規(guī)模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格導致租金暴漲。胡景暉稱,一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂,將會出現(xiàn)業(yè)主驅趕承租人的情況,后果嚴重。出人意料,一天后,胡景暉即在朋友圈宣布從我愛我家離職,而原因則是因為一通電話被公司奪權。“之所以被供職了十八年的我愛我家切割,原因是鏈家董事長左暉兩次給我愛我家集團董事長兼CEO謝勇打電話,說你能不能管一下胡景暉,如果你管不住,鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰(zhàn)。”一番火藥味十足的言論把左暉、謝勇兩位房產(chǎn)中介行業(yè)大佬也拉入輿論風波。對此,謝勇保持了沉默,但這番言論卻迅速遭到了鏈家董事長左暉的否認,“我以人格擔保,從來沒有主動聯(lián)系過謝勇,絕對沒有說過威脅我愛我家的話。誰說我說了這種話,我可以和他對峙。”胡景暉的離職內(nèi)幕演繹成一場羅生門,但風波并沒有就此停止。核心話題在于:長租公寓平臺究竟是不是近期房租暴漲背后的推手?在接受騰訊《深網(wǎng)》采訪時,蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽否認了長租公寓在通過價格戰(zhàn)的方式攪亂市場。他表示,“從商業(yè)模式的角度講,長租不是贏者通吃的行業(yè),而且客單價極高,沒人打得起價格戰(zhàn),拼的是效率和服務?!弊匀鏑EO熊林發(fā)給《深網(wǎng)》的回應也表示,不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。熊林發(fā)文稱,自如對于收房價、出房價、配置成本等,從產(chǎn)品設計、運營規(guī)則、系統(tǒng)設置都有明確的管理。同時,熊林還表示六年來自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。房租暴漲和長租公寓的擴張暫且無法直接劃上等號,比如房源的供需矛盾也被認為是重要原因,但無疑,長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數(shù),在資本助推和發(fā)展空間巨大的背景下,搶占市場占有率和擴大規(guī)模是他們眼下的最緊迫任務,也導致自如、蛋殼最終成為這輪房租暴漲后輿論的眾矢之的。資本助推長租公寓擴張今年以來,在一二線城市住房租賃市場不斷升溫的大背景下,大量創(chuàng)業(yè)者和投資機構將目光投向長租公寓市場,長租市場呈現(xiàn)競爭白熱化,中國租賃市場機構化管理或將成為未來的主要模式。長租公寓行業(yè)大熱,背后是極具潛力的發(fā)展空間。鏈家研究院曾作出預測,2020年住宅存量將達2.75億套,且將有8700萬套房流入租賃市場,如此龐大的資產(chǎn)管理需求將極大利好機構出租企業(yè)。而就目前現(xiàn)狀來看,房屋租賃市場仍以個體房東為主體,機構參與者數(shù)量有限。有數(shù)據(jù)顯示,在不少發(fā)達國家和地區(qū),機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%—30%,但中國品牌公寓的規(guī)模市占不到2%。加之自2015年起,頻繁發(fā)布的相關利好政策也推動了長租公寓市場的快速發(fā)展。其實早在八年前,以魔方、YOU+、優(yōu)客逸家為代表的企業(yè)就已涉足長租公寓市場。2014年,雷軍僅通過五分鐘與團隊的交流就決定投資YOU+1億元A輪融資成為長租公寓市場里的經(jīng)典談資。貝殼(原鏈家)、我愛我家等傳統(tǒng)中介出身的公司也都紛紛入局。此后幾年時間,長租公寓企業(yè)數(shù)量快速增長。58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2018年3月,全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌為1200多家,房源規(guī)模超過202萬間。不僅是房產(chǎn)中介和創(chuàng)業(yè)型公司,各大房企也多通過長租模式擴展自己的新業(yè)務。據(jù)相關機構統(tǒng)計,2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業(yè)開展了長租業(yè)務。其中,發(fā)展速度較快的萬科、龍湖、旭輝等三家企業(yè)已運營近7萬間長租公寓。而無論是集中式還是分散式,長租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè),由此可見其與資本的關系更是密不可分——在實現(xiàn)完全盈利前,長租公寓的存活必須依賴于外部“供血”。于是,資產(chǎn)證券化成為長租公寓獲得資本加持的解決方案。目前,新派公寓、魔方、蛋殼、自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。去年初,魔方發(fā)行首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”,募集資金總額達3.5億元;今年3月,自如完成儲架ABS首期產(chǎn)品“自如2號1期”的設立,未來一年,自如將在上交所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。所謂“短期拼規(guī)模,長期拼盈利”。在發(fā)展早期,規(guī)模仍是長租公寓發(fā)展的關鍵詞。以魔方公寓為例,其在2014年底僅有39家門店,一年之后,便迅速擴張至100家,如今這個數(shù)字已變成300家。熊林曾對長租公寓的未來發(fā)展作出預判。他認為到2019年,中國公寓行業(yè)將進入深水區(qū),2018年行業(yè)將迎來專業(yè)化分工、高效運營的時代,規(guī)?;?、專業(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長,而小而全的運營模式將面臨更嚴峻的市場考驗甚至被淘汰。簡而言之,房源才是企業(yè)壁壘。但在快速擴張的規(guī)模背后,盈利仍舊是繞不開的核心問題。熊林強調(diào),作為提供城市核心基礎居住與生活服務的民生行業(yè),長租公寓的本質應該是一個維持低毛利、大規(guī)模、高效運營的行業(yè),單體城市運營規(guī)模達不到20萬間很難實現(xiàn)盈利,整體管理規(guī)模達不到100萬間很難形成規(guī)模效益。即便是跑在長租公寓前列的自如,目前總規(guī)模也只達到60萬間。就盈利模式而言,長租公寓的主要收入依舊來自于租房租金,此外長租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點,例如自如推出的資管平臺向委托者收取委托管理費(出租率大于70%時),魔方公寓收取的管理費和其他增值服務費用等等。市場發(fā)展早期,規(guī)模優(yōu)勢顯然十分重要,長租公寓企業(yè)追求規(guī)?;瘮U張也在情理之中。對此,胡景暉給出警示,如果市場上各大機構不理性地發(fā)展下去,今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。但從此次房租價格大幅上漲的原因來看,難以一言而概之,簡單扣在長租公寓資本競爭的頭上并不準確。自如、蛋殼:我們拒絕“背鍋”近日,北京等一線城市居民明顯感受到房租上漲帶來的緊迫感。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》,深圳、北京的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢已經(jīng)超過了19個月。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示,2018年前7個月,北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%。單月來看,7月北京每平米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%,租賃成交環(huán)比增加19.2%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%;我愛我家研究院數(shù)據(jù)則顯示,2018年7月,普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%。但根據(jù)《財經(jīng)》報道,所采訪北京租戶提供的數(shù)據(jù)顯示,相比去年同期,單間月租漲幅高者達35%,低者也有20%。對于各家數(shù)據(jù)存在差異背后的原因,分析人士稱房租價格數(shù)據(jù)主要掌握在各家中介機構手中,割裂分散,沒有一家機構能夠掌握整個市場數(shù)據(jù),而各自機構出于自己利益,傾向于公布對自己有利的數(shù)據(jù)和結論,而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)采用抽樣調(diào)查方法,亦不能全面反映北京的房租變化情況。就在胡景暉將自如、蛋殼等長租公寓認定為哄抬住房租賃價格的主要“罪魁禍首”之前,一封指責中介推高房租的帖子就已受到輿論的廣泛關注和討論。事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)布的一則著名帖子。該帖子稱,“自家房子要出租,在天通苑,120平方米三居,心理預期是7500(元/月)很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人,自如報價提高到9500,蛋殼急了,說,要比自如高300元,最后幾輪過后蛋殼給到10800每月?!睂Υ耍匀绶裾J收錄過天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶型,并表示目前該區(qū)域同戶型房源普租價格均在萬元以上,自如曾按照市場價委托期4年、5年給出9000元左右兩種報價,可見自如從未對該區(qū)域給出高于市場普租價格的租金。自如認為,長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力,其次從企業(yè)運營機理出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率,影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展?!拜浾撍赋?,長租公寓哄抬租金價格的行為,即有悖企業(yè)長效發(fā)展的規(guī)律,也有悖市場運作機制,是任何長租公寓都將抵制和規(guī)避的行為?!弊匀绶矫娣Q,長租公寓行業(yè)目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%,是需要長期耕作的低毛利行業(yè),通過規(guī)?;拖鄬Ψ€(wěn)定較高出租率支持企業(yè)長遠發(fā)展。出租率與出租價格具有明顯的負相關性,只有收出房價格合理,甚至要保證相對較低的出租價格的情況下,才能保證相對較高的出租率。蛋殼負責人沈博陽則在18日通過微信朋友圈回應稱,“租房關系到民生,不是兒戲,多一些科技驅動,少一些中介套路;多一些透明有序,少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場的行為,蛋殼公寓一定會拿起法律武器。”風暴真相:被不斷放大的供需矛盾盡管長租公寓平臺自己覺得委屈,但隨著胡景輝的炮轟引爆輿論,所有的指責都集中在了自如、蛋殼等身上?!百Y本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式,房租上漲是必然結果”。恒大研究院副院長夏磊認為,長租公寓參與方為了競爭市場份額,瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場份額,爭取房租的定價權。對房租價格的變動,自如CEO熊林給出解釋,他認為,從過去十年來看,北上深的走勢都是七八月最高峰,無一例外;租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關,以今天中國一線城市的租住供需看,已經(jīng)完全進入市場化階段。熊林的解釋略為含蓄,鏈家旗下貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》更為直白,把主要原因歸于拆違行動導致房源供應的減少:“近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上低端租賃房源減少,同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規(guī)房源下架,掛牌房源總數(shù)下滑;此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產(chǎn)品類型,需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲?!睋?jù)相關數(shù)據(jù)顯示,2015年至2017年,北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米,而2018年前4個月拆違逾已經(jīng)達到1641萬平方米,拆除量是去年同期的3.8倍。從北京最近幾年的實際新增住房面積來看,遠不及拆除面積?!敦斀?jīng)》報道稱,2015年至2018年4月近三年多時間,北京12443萬平米的拆違面積相當于177個北京像素。北京像素位于朝陽區(qū)和通州區(qū)交界,是北漂族居住密集小區(qū),住了近3萬人,是北京最大的商住樓盤。此外,還有房地產(chǎn)專家分析表示,購房成本的飆升、即將出臺房地產(chǎn)稅的傳聞等因素,也加大了房租上漲壓力。相比上述隱性原因,當長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態(tài)進入,便成為最后一環(huán)可直接量化評估的拉高房租的“野蠻者”。長租公寓先將房源集中簽下再進行改造提高房屋品質、后進行租賃的模式,進一步拉高部分出租房價格,極速放大了當下的房源供需矛盾。朝陽區(qū)亞運村某我愛我家門店中介告訴騰訊《深網(wǎng)》,傳統(tǒng)租賃模式下公司賺的僅僅是中介費和部分服務費,但是長租平臺中介從房東搶到房源兩三年左右的代理權后包裝轉手,月租金差價往往達到五百元至上千元左右,預期利潤十分可觀。從這個角度看,在這輪房租暴漲的輿論風暴中,自如、蛋殼們并非無辜。17日,北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人,明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè),不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。但另一方面,如果僅僅靠監(jiān)管規(guī)范上述長租公寓平臺,顯然已無法解決目前房租整體上漲過快的難題。
一起惠2018-08-20 09:55:07435 次
很少有一條賽道能像長租公寓這樣,將地產(chǎn)標桿、中介老大、連鎖酒店龍頭以及創(chuàng)業(yè)公司匯聚到同一起跑線上。除了萬科、華住、自如、魔方、YOU+等明星選手之外,這一參賽名單還在不斷加長。2017年以來,鼓勵發(fā)展租賃市場的各種政策集中出臺,各長租公寓品牌加速邁入群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。由此,也催生了行業(yè)首例并購、首單長租公寓資產(chǎn)類REITs(注:房地產(chǎn)信托投資基金)。不管被動或主動,一線城市年輕人在出租房里度過的歲月,正在被抻長。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,從2013年到2016年,北京、上海居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲;預計到2020年,租房人數(shù)將達到1.9億;到2025年,中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。與廣闊的市場前景并不匹配的是,傳統(tǒng)租房體驗糟糕,房屋質量參差不齊,且租戶的居住權益時常受到侵犯。長租公寓的玩家們,正打算從這些痛點中挖掘商機。搶占窗口期北京某公司文案總監(jiān)米娜是一氣之下,跑到某知名O2O長租平臺找房。她只圖一點:干凈、穩(wěn)定。一年以前,酒仙橋的房東通知她,合租的房子要從4800元漲到5800元,并且沒商量。她試圖砍價,房東不耐煩地搖搖手,走了,留下一截燃盡的煙蒂。那套“沒商量”的老房子建于上世紀80年代,家具是過時的暗黃色木料。米娜愛收拾房間,但廚房墻壁積了多年的黑色油泥,怎么都擦不干凈。陽臺屋頂翹起的墻皮,向下耷拉著,感覺要隨時掉下來。不如意的居住細節(jié)時時敲打她:即使月薪3萬、人前光鮮,但在北京沒有房子,也就沒有家。搬進長租公寓后,米娜感覺平和了不少。形式上仍舊是合租,但房屋由公寓運營方統(tǒng)一裝修過,房間干凈,白色北歐風家具看上去也很簡潔。米娜自己又購置了布藝沙發(fā)、白蠟木書架、跑步機,還有一個泡澡用的大木盆。房子一簽一年,她不會擔心房東隨時毀約。每隔兩星期,還有保潔上門免費收拾廚房、客廳,并為餐具、洗衣機進行140度高溫消毒?!拔椰F(xiàn)在覺得,不在北京買房也沒有很大關系。”她說。米娜租住的公寓,屬于分散式長租公寓,即運營商從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標準化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。目前,這類公寓市場份額最大的是鏈家旗下自如,其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。另一種則是集中式公寓,即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層),統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來,萬科、龍湖、遠洋等開發(fā)商的集體入局,讓集中式公寓更加火熱。華菁證券研報顯示,90后進入主力消費市場帶來消費升級的需求,以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業(yè)痛點,與政策紅利疊加產(chǎn)生的共振效應,使得整個品牌租賃市場進入一個新的加速階段。幾乎所有的長租公寓品牌,在2017年都有提速動作。以萬科為例,在2016年5月推出集中式長租公寓品牌“泊寓”后,萬科計劃在2017年年末達到全國10萬間的體量,2018年增至15萬間。自如的目標是2017年的增長率超過100%,管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億元。創(chuàng)業(yè)公司新派公寓之前4年時間只開了6家店,而眼下則要一口氣再拿下10家。市場的興奮與政策關聯(lián)很大。2017年,各種鼓勵租賃的政策密集出臺:3月7日,北京市提出試點推進利用集體土地建設租賃用房;7月20日,住建部會同發(fā)改委、公安部國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,提出要采取多種措施加快推進租賃住房建設,培育和發(fā)展住房租賃市場,并選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。魔方公寓CEO柳佳對《財經(jīng)天下》周刊表示,自從九部委發(fā)文以后,位于上海虹梅路的魔方總部,幾乎天天都要接待參觀訪客。訪客中既有政府部門領導,也有國家開發(fā)銀行、建設銀行等金融單位,還有合作伙伴、同行來交流行業(yè)現(xiàn)狀?!爸皝砜疾斓亩际切∞I車,兩三個人?,F(xiàn)在是經(jīng)常一輛考斯特門口一停,下來十幾個人。”柳佳說,為此,寸土寸金的集團總部一樓,還開辟了公寓樣板間。魔方是長租公寓最早起跑的選手之一,2009年從南京進入集中式長租公寓,2013年開始全國布局,是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。有人稱2017年為長租公寓元年。事實上,自2015年開始,長租公寓就開始吸引了資本的關注。當年行業(yè)內(nèi)出了個爆炸性消息:YOU+青年公寓獲雷軍1億元投資。同年4月,決定轉型做城市配套服務商的萬科集團,開始考察長租市場。萬科泊寓北京總經(jīng)理助理金羽回憶,2015年北京租賃市場房屋租金上漲很快,部分資本也開始出手。但在決定進入北京長租市場前,公司層面還是進行了多輪討論和考察,比如到底做分散式還是集中式,是從內(nèi)部項目中尋找物業(yè)還是到市場上去租。最后,萬科北京總經(jīng)理劉肖拍了板:“先別想那么多,把試點做起來再說。”金羽的理解是,如果等到全部都調(diào)研完成了,你再去進入市場,其實錯失了一個很大的時間窗口。萬科北京后來從40多個項目中,篩選出房山長陽半島、金域緹香兩個項目做試點,并于2016年7月、12月分別開業(yè),命名泊寓。截至2017年10月底,北京有6家泊寓已開業(yè),10家待開業(yè)。瞄準分散式公寓的蛋殼公寓,也在2105年破殼而出。蛋殼公寓的天使投資人沈博陽,曾一手創(chuàng)辦糯米網(wǎng),后任領英中國總裁。原糯米同事高靖向他提起,要用互聯(lián)網(wǎng)模式做租房這門笨"重”的生意,沈博陽當時并不看好這一項目,但他選擇投人。2017年6月,沈博陽離開領英中國,出任蛋殼公寓執(zhí)行董事長。蛋殼公寓同時對外公布A+輪上億元融資的消息,由愉悅資本領投,優(yōu)客工場、開物華登跟投。同樣在2015年,華住酒店集團和IDG資本投資創(chuàng)建了城家公寓。華住酒店旗下?lián)碛袧h庭、全季、桔子水晶、宜必思等14個酒店品牌。華住酒店集團CEO金輝告訴《財經(jīng)天下》周刊,華住進入長租市場,是基于公司對整個住宿產(chǎn)業(yè)的未來部署。非標住宿與酒店行業(yè)相似,在選址、改造、出租等方面,華住有信心把長租公寓的運營坪效、品牌管理做到行業(yè)最好。而老牌投資公司IDG資本則是洞察到了消費升級的新趨勢,年輕人需要更有尊嚴、更為獨立的生活空間“。是他們找到我們,雙方共同孵化了城家公寓。”目前,城家擁有5000多間公寓,加上未開業(yè)的,約有1萬間?!艾F(xiàn)在已經(jīng)進入亂戰(zhàn)的階段?!蹦Х焦EO柳佳總結道。規(guī)模經(jīng)濟?雖然長租公寓市場正上演百舸爭流的盛況,但業(yè)內(nèi)其實有個冷靜的共識:這是一個盈利空間并不豐厚的行業(yè),甚至稍有差池,便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在談到作為“商業(yè)機密”的選址訣竅時,會瞬間嚴肅起來:“如果選錯了地段,可真就萬劫不復了。”長租公寓的運營核心是資產(chǎn)管理,需要用更便宜的資金獲取更多的資產(chǎn),利用規(guī)模效應賺錢。關于集中式公寓的盈利模式,新派公寓CEO王戈宏曾經(jīng)進行過財務測算:如果只當“二房東”,拿房成本占到未來對外營收的70%,折舊基本控制在12%,運營成本占到10%~12%,再減去6%的稅費,營收變?yōu)?,即沒有任何利潤。“這個東西就特別可怕。要盈利必須做到拿房成本低于70%?!蓖醺旰暾f,但他據(jù)觀察,這在當下的競爭環(huán)境下,根本無法實現(xiàn)。他獲得的信息是,“二房東模式”拿房成本都超過營業(yè)收入的70%。華菁證券同樣對長租公寓的息稅前利潤率做過分析,結論是:入住率在95%的情況下,拿房成本達到租金收入的60%,則息稅前利潤率0。長租公寓常被拿來同10多年前的快捷酒店相比較。彼時,漢庭、如家等快捷酒店剛起步,同樣是“二房東”模式,獲取資產(chǎn)、統(tǒng)一裝修、投入市場,投資回報周期3年左右。而當下,長租公寓回報周期延長至5~8年,因為租金差的空間越來越小。在北京勁松附近拿樓時,金羽就發(fā)現(xiàn),同樣的物業(yè)資產(chǎn),泊寓可能還要面臨月子中心、私人醫(yī)院、教育機構等業(yè)態(tài)的競爭。一旦市場需求增多,資產(chǎn)價格的抬高便成了必然趨勢,由此也導致當下階段長租公寓盈利能力較差。2017年以來,資產(chǎn)價格仍在上漲,并且同行間開始廝殺。王戈宏就頗為無奈,迄今他已經(jīng)遭遇過數(shù)次被開發(fā)商“截胡”,對方搶樓的策略就一條:不惜代價“。我去談判談到三塊錢,他們給四塊;我談到三塊五,他們給四塊五……”所幸新派公寓并非是“二房東”的盈利模式,王戈宏的野心是金融。2013年,新派公寓收購了CBD一棟資產(chǎn)自持做長租公寓,4年間樓面價上漲4倍,新派還是攥在手里。2017年10月,國內(nèi)首單權益級長租公寓類REITs獲批,發(fā)行2.7億元??吹贸?,新派是要通過運用私募REITs模式進行規(guī)?;卣?。新派公寓。圖片來源于網(wǎng)絡面臨資產(chǎn)上漲壓縮盈利空間,萬科的策略是輕重資產(chǎn)對半,即自持物業(yè)與租賃物業(yè)數(shù)量相當?!拔覀兊淖猿治飿I(yè)進來,才能解決這一問題?!苯鹩鹫f。萬科集團董事會主席郁亮在2017年中期業(yè)績發(fā)布會上表示:“未來隨著政府出臺相關政策扶持,長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能達到6%~8%的水平,我們就往這個方向走。”除新派公寓外,幾乎所有參賽者都對規(guī)模效應寄予熱切的期待。房地產(chǎn)商希望通過戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模,進而達到邊際成本的降低;互聯(lián)網(wǎng)公司則把公寓當作一個線下流量入口。魔方公寓表示,目前增值服務收入能占總營收的10%~15%?!坝静皇俏覀儺斚驴紤]的范疇?!鄙虿╆栕诘皻た偛恳惶幋侏M的辦公室里,展望這家初創(chuàng)公司的未來。蛋殼的模式是通過整租及分租,然后讓房屋“有調(diào)性”,從而獲取溢價。他為蛋殼定的遠期目標是拿下100萬間房源“。當我們有100萬間房子,意味著至少有150萬人生活在里面,他們每天有10~12小時在房間內(nèi)度過。這些都是深度DAU(日活躍用戶數(shù)量),可以賺錢的地方太多了?!弊鳛榕疵拙W(wǎng)創(chuàng)始人,沈博陽自然很熟悉O2O模式的玩法。相比盈利,當下他對拓展增值服務更有興致。蛋殼的模式是用互聯(lián)網(wǎng)模式改造租賃行業(yè),讓其更有效率、更加透明。沈博陽說,蛋殼花很大精力打造了一套互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),房源報價、租賃交易都在該平臺上進行。收房員輸入相關數(shù)據(jù),一兩分鐘系統(tǒng)便可給出報價。而傳統(tǒng)中介,還需要人工層層請示。為確保統(tǒng)一裝修標準、降低成本,蛋殼自建工廠生產(chǎn)家具、衛(wèi)浴等適配產(chǎn)品“。雖然模式特別重,但現(xiàn)在練的很多能力,未來都是可以輸出和復制的?!彼e例,為平臺設置的搬家、維修、裝修、保潔、配送等增值服務,未來可以向第三方輸出。此外,還有同行們垂涎已久的金融工具。不過,挑戰(zhàn)也顯而易見。蛋殼之前用兩年時間拿下5萬間房源。而他們最大的競爭對手自如,在市場上已經(jīng)擁有40萬間房源,100萬租客。如果跑得不夠快,后來者很容易被對手碾壓。錢和速度,決定規(guī)模。為了擴張奉行規(guī)模經(jīng)濟效應的頭部企業(yè),正將合縱連橫作為市場擴張的一條通道。在這個談判桌上,品牌和資金成為兩大籌碼。此前,地產(chǎn)商大舉進入長租公寓市場,被視為影響競爭格局的一大變數(shù)。但華住酒店CEO金輝表示,“我們更像農(nóng)民,擅長在土地上深耕細作,開發(fā)商像獵人,他們更習慣快速出擊,獲取獵物?!痹谌A住、魔方、新派等公司眼中,進場“打獵”的開發(fā)商,也可能變成合作伙伴。魔方CEO柳佳判斷,除了萬科、龍湖、遠洋這種龍頭企業(yè)有實力自己運營以外,其他地產(chǎn)商與公寓運營商合作會是一種雙贏模式:地產(chǎn)商長于獲取物業(yè),短于精細運營,而公寓運營商則相反?!耙?guī)模擴張很重要?!绷殉姓J,當下不完全追求房租利潤,還有規(guī)模。所以即便直營模式利潤最高,魔方還是會兼而探索托管運營的模式。比如在上海與星月地產(chǎn)合作,幫助其運營位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn),145間高檔公寓,平均月租金9000~10000元。有意思的是,2017年以來,柳佳本人接到不少獵頭的挖人電話,雇主方多是地產(chǎn)商。柳佳半開玩笑地“游說”獵頭:“你轉告雇主,一個、兩個地挖人很累的,不如直接跟我們合作,我的整支團隊可以為他服務。”新派公寓近來也收到開發(fā)商的橄欖枝“。2017年新派的擴張其實很簡單,我準備在10個城市的核心地段,用二房東的重資產(chǎn)模式高價去拿房,無論多貴我都拿。為什么?因為我要做旗艦店。”王戈宏最近發(fā)現(xiàn),在南京和成都,因為實地接觸過新派的旗艦產(chǎn)品,當?shù)亻_發(fā)商、物業(yè)業(yè)主很愿意同新派談合作,對方負責投資裝修,新派提供設計和運營,“向別人證明你的產(chǎn)品創(chuàng)造能力,這時就可以徹底做輕了?!遍L租行業(yè)進入高速發(fā)展期的另一表征是投資并購的出現(xiàn)。2017年8月9日,魔方宣布完成對深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資,成為第一起行業(yè)內(nèi)整合。通過增資擴股的方式,魔方為V客增加資本金,用于華南市場的擴張。柳佳透露,近期還在談幾起并購案,并購將成為魔方規(guī)模擴張的三大策略之一。而在新派公寓B輪投資方中,出現(xiàn)了華住集團的身影。在孵化城家公寓后,再下注新派,華住看似矛盾的布局背后,或許只有一個原因:分散風險,押注長租公寓市場的未來前景。華泰證券判斷,在歐美等發(fā)達國家和地區(qū),機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。而中國目前品牌公寓的市占率不到2%,未來發(fā)展空間非常大。品牌公寓如果能達到10%的市場占有率,整體的公寓數(shù)量將達到一千多萬間,品牌公寓行業(yè)的整體估值有望達到4.2萬億元。“短期之內(nèi)還不會短兵相接,畢竟這個市場太大了。”金羽判斷,未來兩三年內(nèi),長租公寓市場都能容得下各家共同發(fā)展。但以當下競爭的速度和資本的投入速度來看,兩三年以后的市場會是什么樣,現(xiàn)在很難做出預判。為了搶占更多的市場份額,行業(yè)內(nèi)越來越重視目標人群的細分和外延。比如自如2018年1月會推出單身公寓項目,允許租客養(yǎng)貓狗等寵物。泊寓正在設計家庭型公寓,預計2019年推出,首款產(chǎn)品選址地點位于北京市豐臺區(qū)。此前長租公寓的主流客戶是未婚青年群體,部分公寓直接打出旗號,拒絕帶孩子家庭入住。但隨著一線城市首次購房年齡的不斷延后,這部分人的租住需求正在得到關照。對萬科而言,泊寓還承載著將租客轉化為購房者的作用。至于無法與購房產(chǎn)生關聯(lián)的企業(yè)基層員工,也有品牌公寓設計相關宿舍產(chǎn)品。柳佳分析,該群體可承受的月租金在一線城市為800~1500元,二線城市為500~800元。目前市面上的合規(guī)產(chǎn)品很難滿足需求,除非群租。但群租形式既違法又存在安全隱患,廣州、杭州等地政府為解決民生問題,籌建員工宿舍項目。魔方9號樓項目便是如此。在王戈宏眼中,產(chǎn)品細分是為了迎合擴張的手段和策略“。在你擴張的時候,不知道能獲取的物業(yè)會是什么條件如果跑到北京六環(huán)的開發(fā)區(qū),那就可以做成創(chuàng)客公寓?!本毣\營幾乎所有受訪者都在強調(diào),追求規(guī)模的同時,不能怠慢了運營和服務。尤其在盈利并不明朗之際,運營才是核心競爭力。經(jīng)營新派公寓一年后,王戈宏先把自己變成了租客。他將自家市區(qū)的大房子掛牌出租后,與家人開始租房生活?!拔乙欢ㄒ炎约寒敵上M者,才知道消費者需要什么,知道怎樣讓消費者付出高價。當你做的東西打到了消費者的心里去,你就有了定價權,這叫品牌定價權?!斌w驗中他發(fā)現(xiàn),租房是一個相當痛苦的過程,找房時被各種中介欺騙“。剛看上一處房子,中介就忽悠你說趕快訂,不訂就有別人搶了。利用信息不對稱,中介把租金1萬元的房子抬到1.2萬元租給你。好不容易入住了,你喜歡掛畫,但房東說墻上一個釘子都不許打。于是你只能生活在毫無生機的四面白墻之下?!眹乐?shù)墓?,嘗試用大數(shù)據(jù)了解租客的真實需求。柳佳吐槽,在做問卷調(diào)研時,工作人員問租客是否使用廚房,是否看電視,對方清一色回答“是”。但當魔方公寓將統(tǒng)計電量的插頭放到租客房間內(nèi)收集數(shù)據(jù)時,他們驚訝地發(fā)現(xiàn),50%的租客從來不看電視。后來公寓作出調(diào)整,在部分房間不再配置電視。公寓選址上也有學問。魔方在確定一處選址前,會有7個維度、3張表格的市場調(diào)查,包括周邊住宅價格、交通、配套情況等要素,用以指導決策。對外出租時,每間房的定價也會不同。同時價格隨著出租率而變化,就像航空公司的票價浮動。北京泊寓總經(jīng)理助理金羽告訴《財經(jīng)天下》,在泊寓勁松店,為了貼近租客需求,地下一層公共空間進行了數(shù)次重塑,健身房、公共廚房、閱讀區(qū)必不可少。金羽說,設計師還曾在健身房對面,設計了一處高大上的香檳池,供年輕人開派對時使用。但運營人員隨后發(fā)現(xiàn),租客群體間的社交互動有限,閑置的香檳池便改造成會客區(qū)。由于勁松店70%租客為國貿(mào)周邊的高級白領,在空間設計時,他們會弱化廚房的功能,改為公共廚房,配備冰箱、烤箱等免費設施,因為年輕人基本叫外賣,很少做飯。公寓面積設計也有科學指導。王戈宏曾看過一項美國研究,通過測算單身年輕人步伐頻率,發(fā)現(xiàn)90%以上的腳步落在28平方米以內(nèi),對應的房間建筑面積為35平方米“。所以我盡量做35平方米以內(nèi)的家。你看宜家展廳內(nèi)也有相似結論,主題叫35平米的家。”即便各家都宣稱重視運營,但租客對租賃服務的槽點還是有點多。沈博陽在微博上經(jīng)常被租客@、抱怨各種居住問題,比如樓上動靜大、下水道又堵了。為此,他常要充當兼職客服。在和租客的互動過程中,他最深的一個感受是,整個租賃行業(yè)還有很大提升空間。沈博陽預計,未來租房領域一定會誕生獨角獸,而且不止一家。目前,這個路徑越來越清晰。
一起惠2017-12-04 09:36:24455 次
“租房可貸100萬、利率比買房還要低!”這則爆炸性新聞吸引了所有關注樓市的人的注意。巨頭強強聯(lián)合下,住房租賃市場將迎來巨變。對于沒買房的人來說,這或是一場的狂歡!而對于執(zhí)迷不悟的炒房客來說,這將是一場的噩夢。建行宣布:租房可貸100萬11月3日,建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議,宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。據(jù)了解,目前建行已與房企簽署了5481套住房租賃權轉讓協(xié)議,房源均為精裝修新房,未來租戶可通過建行“CCB建融家園"APP上提供的房源在線租房。此外,為鼓勵長租,建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”,為租戶提供純信用貸款用于租房,貸款享基準利率,最快1個工作日放款。在租金方面,一房企負責人透露,將會參照市場價制定。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容顯示,“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準年利率,低于同期購房按揭貸款,額度最高100萬,最長期限10年。大家知道,隨著房貸額度的收緊,各家商業(yè)銀行的首套房貸款利率一浮再浮,有的甚至已經(jīng)是基準利率的1.2倍了,結果,“按居貸”給到的卻是基準利率。租房的利率就是比買房的還要低,看來,租房比買房吃香,已是大勢所趨!這是銀行業(yè)首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品。另外,這也是讓樓市轉折的最強力大招。這份戰(zhàn)略協(xié)議將成為深圳住房市場轉折的開始,在巨頭強強聯(lián)合下,住房市場將迎來巨變,最符合時代需求的戰(zhàn)略玩法,也將勢不可擋。這一次,銀行正式進入租賃市場近日,中信銀行、中國銀行等多加也正式進入租賃市場:11月2日,廣東省住建廳、佛山市政府分別與中國建設銀行廣東省分行達成住房租賃戰(zhàn)略合作,邁出了政銀合作共同推進住房租賃市場建設的第一步。10月30日,中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議,中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金,滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。11月2日,中國銀行發(fā)布消息稱,中行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議》。雙方將在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平臺建設、住房租賃金融創(chuàng)新等領域開展合作。由開發(fā)商持有并運營,有著更長、更穩(wěn)定租期的租房租賃似乎一夜之間成為地產(chǎn)行業(yè)風口。如何解決“租購并舉”推進中的痛點,商業(yè)銀行正在發(fā)力這一領域。馬云和劉強東都出手了李嘉誠、王健林等地產(chǎn)大鱷都開始拋售重資產(chǎn)。而阿里、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭卻紛紛盯上了房地產(chǎn)市場。爭先恐后,搶灘登陸…10月20日,北京市住房和城市建設委員會網(wǎng)站公告顯示,京東旗下公司成為北京住房租賃監(jiān)管平臺技術合作項目的中選單位。京東將成為北京住房租賃市場的支持平臺,京東進軍住房租賃市場。京東表示,首期上線的京東房產(chǎn)頻道已經(jīng)有82家開發(fā)商和35家服務商入駐,涉及2027個項目,覆蓋超過20個城市,并且已經(jīng)與國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園等眾多開發(fā)商達成合作。對比京東,早在8月9日,阿里已經(jīng)開始行動:杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團就合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務平臺舉行簽約儀式,搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務平臺!支付寶平臺的租房信息芝麻信用650分以上免房租互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛盯上了相對飽和的存量市場:房地產(chǎn),這是為啥?鏈家研究院報告顯示,2016年全國二手房交易額保守估計約為6.5萬億到7萬億元,而北京、上海、深圳三個城市的二手房交易額超過3萬億元,是三地新房交易額的兩倍以上。而房屋租賃是房地產(chǎn)行業(yè)里唯一還具有政策紅利的領域。房地產(chǎn)增量市場的回落,與其說互聯(lián)網(wǎng)公司盯上的是房地產(chǎn)市場,不如說是盯上了二手房、租賃、文旅等還有巨大可能的領域。新建住房的飽和,屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金10年即將過去?,F(xiàn)在,互聯(lián)網(wǎng)巨頭要用服務和科技來接棒地產(chǎn)開發(fā)商,這對普通百姓來說并非壞事。如果有一天,我們租房可以免收押金,房租按月結算,用戶還能給房東打分…只要打開淘寶或者京東,就能解決租房痛點,想想是不是有點激動呢?把房賣了,租房?。科鋵嵸I房是一個長遠的問題,如果你還不太能體會到買房跟租房的區(qū)別,不妨想想30年后,不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。買房:30年后擁有房產(chǎn)以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現(xiàn)金,如果直接向開發(fā)商買房的話,購房者需首付87.6萬元,并辦理商業(yè)性貸款202.4萬,分30年還清。如果使用組合貸,每月月供為1.01萬元,30年利息總額為365.31萬元。那么該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。換言之,30年后,購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。租房:30年后可擁資金371.5萬如果用同樣的資金來租同一套房的話,為了便于計算,將租房人手上的90萬元用作儲蓄,并將每月1萬元閑錢拆開,假設月租金為5000元,剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中,90萬元用于10次3年期的定期存款,每三年的利息約為10萬,那30年的利息約為100萬。此外,每月5000元按銀行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下來,實際上存款利息約為1.5萬元左右。那么,存款總額約為181.5萬元。歸結起來,租房者花費實際支出為每月房租5000元,30年后租金總額為180萬元,總存款約為190+181.5=371.5萬元。換言之,租房者在30年后的資產(chǎn)約為:371.5萬元。比較:房價大漲買房才劃算在這個例子當中,買房與租房的區(qū)別在于:當投入同樣的資金,30年后買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房,而租房者則手握371.5萬元現(xiàn)金。30年后,總花費365.31萬元買來的住房市值多少,我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出,在房價增長速度較快的情況下,買房是個較好的選擇;否則,租房更合算。什么人適合租房?關鍵看生活方式到底是租房,還是買房?其實,這也不能簡單地以租金和月供的差額來衡量。在買房和租房成本付出的問題上,購房者還需要考慮到機會成本。除此之外,從生活方式的角度來看,買房和租房其實是完全不同的兩種生活方式。買房的人希望過一種安定的生活,希望有家的感覺。租房的人希望更好的生活質量,例如工作單位或地點變了,自己可以很快搬到離上班近的地方居住。另外,買房子的人前期需要承受較高的經(jīng)濟壓力,租房的人生活會更瀟灑一點。對于事業(yè)穩(wěn)定、收入處于上升期,又沒有其他經(jīng)濟來源的年輕人來說,可以考慮買房。因為這相當于每月固定積攢了一筆財富,而且中國經(jīng)濟在未來有望繼續(xù)保持較高增長,城市化進程也將繼續(xù),這筆財富存在一定的保值增值空間。而對于那些資金有更好用途的人來說,如創(chuàng)業(yè)或投資效益很好的企業(yè)等,那么與其現(xiàn)在買房,就不如用于投資?,F(xiàn)實點說,在一線城市一套290萬元的住宅,不是地段非常偏遠,就是面積小、房齡長……也未必能滿足你的住房需要。所以怎么選擇全看你有多大的能力。巨頭強強聯(lián)合,樓市迎來巨變據(jù)了解,深圳有80%的人以租房為生,其中商品房占到32.4%。這個數(shù)據(jù)是極其龐大的,但更為驚人的是,深圳租客每年的商品房租金總量達到了216億,但流動性太強,換租周期僅9個月。它告訴我們:第一,深圳租賃市場大有可為,并急需一種全新的模式。第二,深圳的高房價的最大根本是因為供需失衡,優(yōu)質房源稀缺。網(wǎng)友戲稱:租房十年最大的成就是幫房東還清房貸。深圳住房壓力大嗎?大!怎么解決這一問題?答案就是“供給側改革”,這也是國家建立“租購并舉”、“租售同權”的核心主旨。也是本次簽約儀式的最終目的。從供給側入手,通過市場化手段,創(chuàng)新金融產(chǎn)品,將目前在售、預售房源轉為長租房以提升市民住房品質,讓百姓“住有所居”。下一個十年,開發(fā)商將開始對租房者負責,這也說明無房者的權益將大幅提升。在未來,我們能看到更多優(yōu)質房源的上市,并帶動整個租賃市場的發(fā)展。除了樓市本身,我們的人居環(huán)境、租賃市場的質量、城市活力都將迎來巨變。同時,租金、房價這些世紀難題,也能新規(guī)則的帶領下,尤其是隨著供給加大后,平抑房價、抑制租金漲幅,這些“世紀難題”有了更多可采取的措施,并能得到有效解決。今年,在杭州舉行的全球峰會上,馬云發(fā)表主題演講說到:未來房子如蔥。馬云的意思:8年后房子最便宜,勸年輕人不要買房去租房。早在2014年馬云給員工的一份內(nèi)部信:《未來年輕人,要學會租房子》里就曾給阿里人一些小的建議。在1992年其買房,并鼓勵當時的老阿里人買房,就算借錢也要買七十平方米或一百平方米的房子,那時是鼓勵買房,但現(xiàn)在鼓勵不買。如今,巨頭強強聯(lián)合下,住房租賃市場將迎來巨變。
一起惠2017-11-06 09:40:18360 次