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耿邦昊
成功試水國(guó)內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)REITs后,蘇寧云商與中信金石基金在資產(chǎn)證券化的合作上正摩擦出越來(lái)越多的火花。5月18日晚間,蘇寧云商刊發(fā)公告稱,公司擬以不低于30.03億元的價(jià)格將14家全資子公司的全部相關(guān)權(quán)益最終轉(zhuǎn)讓給中信金石基金的相關(guān)方擬發(fā)起設(shè)立的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,以開(kāi)展相關(guān)創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作模式,預(yù)計(jì)交易將實(shí)現(xiàn)超過(guò)8億元的稅后凈收益。實(shí)際上,該創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作模式正是中信證券旗下“中信啟航”的一款REITs產(chǎn)品。對(duì)蘇寧云商來(lái)說(shuō),此舉并不陌生。僅在半年前,蘇寧云商才以完全相同的模式將旗下11家門(mén)店作價(jià)40億元轉(zhuǎn)讓予中信金石基金,由此成就了國(guó)內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)REITs。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,蘇寧云商擬打包出售的14處物業(yè)涉及到大連(樓盤(pán))勝利廣場(chǎng)店、北京(樓盤(pán))青塔西路店、天津(樓盤(pán))海光寺店、濟(jì)南(樓盤(pán))泉城路二店、鄭州(樓盤(pán))棉紡路店、上海(樓盤(pán))浦東第一店、嘉興(樓盤(pán))江南摩爾店、泰州(樓盤(pán))西壩口二店、馬鞍山(樓盤(pán))解放路店、武漢(樓盤(pán))中南店、郴州(樓盤(pán))國(guó)慶北路店、大同(樓盤(pán))蘇寧電器廣場(chǎng)店、內(nèi)江百貨大樓店以及廈門(mén)(樓盤(pán))財(cái)富港灣店。而在上述轉(zhuǎn)讓完成后,蘇寧云商將以市場(chǎng)價(jià)格租用該14處物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。擺脫自持資產(chǎn)的“重負(fù)”,蘇寧云商雖然需支付的租金較原有折舊有一定的增加,但有效的現(xiàn)金管理以及正在推進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)卻也能夠促進(jìn)經(jīng)營(yíng)效益提升。正如所有的偉大都源于一個(gè)勇敢的開(kāi)始,蘇寧云商頻頻試水REITs的背后實(shí)則考量的依舊是其時(shí)常掛在嘴邊的O2O轉(zhuǎn)型。“加快O2O零售模式轉(zhuǎn)型落地,公司從戰(zhàn)略上仍然需要提升可控優(yōu)質(zhì)門(mén)店物業(yè)資源的比重,以保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)、控制風(fēng)險(xiǎn)和成本。為此,公司通過(guò)創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,盤(pán)活存量資產(chǎn),在獲得充沛的現(xiàn)金回籠同時(shí)再次投入優(yōu)質(zhì)門(mén)店,從而建立起門(mén)店資產(chǎn)購(gòu)置—門(mén)店運(yùn)營(yíng)的良性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式,有利于公司持續(xù)鞏固線下門(mén)店?!碧K寧云商如是闡述道。不可否認(rèn)的是,公司自有資產(chǎn)售后返祖模式在海外商業(yè)運(yùn)營(yíng)中較為成熟。這種模式的好處是既能獲得優(yōu)質(zhì)門(mén)店增值收益和現(xiàn)金回籠,同時(shí)能以穩(wěn)定的租金對(duì)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期租賃,仍實(shí)際控制門(mén)店,并未影響到公司運(yùn)營(yíng)。對(duì)此,市場(chǎng)人士分析稱,“蘇寧云商在獲得資金后,可將資金再次投入到門(mén)店轉(zhuǎn)型中,建立起資產(chǎn)貨幣化、門(mén)店再投入的良性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式,為門(mén)店互聯(lián)網(wǎng)化、物流體系建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷等儲(chǔ)備充足現(xiàn)金,增加軍備競(jìng)賽實(shí)力,未來(lái)不排除將物流資產(chǎn)貨幣化的可能。”在平安證券分析師耿邦昊看來(lái),以蘇寧云商目前龐大的存量資產(chǎn)來(lái)看,足以支撐其未來(lái)幾年電商轉(zhuǎn)型的投入,尤其是后續(xù)物流資產(chǎn)的盤(pán)活無(wú)疑將給蘇寧云商帶來(lái)充足的現(xiàn)金流和利潤(rùn)。據(jù)了解,目前蘇寧云商已完成在21個(gè)城市的物流基地布局,并有15個(gè)城市物流項(xiàng)目在建,且在23個(gè)城市完成土地儲(chǔ)備,同時(shí)在北京、南京(樓盤(pán))、廣州(樓盤(pán))等12個(gè)核心城市的小件商品自動(dòng)化分揀中心陸續(xù)投入使用或開(kāi)工建設(shè)。不過(guò),耿邦昊也強(qiáng)調(diào),存量資產(chǎn)處置終歸有限,對(duì)于蘇寧來(lái)說(shuō),如何在電商轉(zhuǎn)型過(guò)程中找到正確的方向和舉措還是根本。畢竟早已進(jìn)入良性發(fā)展的阿里、騰訊,甚至京東通過(guò)資本市場(chǎng)融資獲得資源更加容易。
一起惠2015-05-19 09:56:43608 次