長租公寓
房租暴漲和長租公寓的擴張暫且無法直接劃上等號,但長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數(shù)。長租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè),在實現(xiàn)完全盈利前,長租公寓的存活必須依賴于外部“供血”。就盈利模式而言,長租公寓的主要收入依舊來自于租房租金,此外長租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點。長租公寓先將房源集中簽下再進行改造提高房屋品質(zhì)、后進行租賃的模式,進一步拉高部分出租房價格,放大了當下的房源供需矛盾?!叭绻Y本挾持了企業(yè),一定會跑偏。長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”碩大的白色背景墻,鮮紅的地毯,一把黑色折疊椅。19日中午,風暴中心的胡景輝一個人坐在臺上情緒激動,再次向在場的眾多媒體表達了自己對近期房租市場暴漲的觀點。三天前,時任我愛我家副總裁的胡景暉關(guān)于房租飛漲的言論,將矛頭直指長租公寓蛋殼、自如,瞬時掀起國內(nèi)房產(chǎn)中介市場的巨大風浪。在8月17日的一場電話會議中,胡景暉試圖揭開近期房租上漲的“真相”:他認為以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規(guī)模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格導致租金暴漲。胡景暉稱,一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂,將會出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況,后果嚴重。出人意料,一天后,胡景暉即在朋友圈宣布從我愛我家離職,而原因則是因為一通電話被公司奪權(quán)?!爸员还┞毩耸四甑奈覑畚壹仪懈?,原因是鏈家董事長左暉兩次給我愛我家集團董事長兼CEO謝勇打電話,說你能不能管一下胡景暉,如果你管不住,鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰(zhàn)?!币环鹚幬妒愕难哉摪炎髸煛⒅x勇兩位房產(chǎn)中介行業(yè)大佬也拉入輿論風波。對此,謝勇保持了沉默,但這番言論卻迅速遭到了鏈家董事長左暉的否認,“我以人格擔保,從來沒有主動聯(lián)系過謝勇,絕對沒有說過威脅我愛我家的話。誰說我說了這種話,我可以和他對峙?!焙皶煹碾x職內(nèi)幕演繹成一場羅生門,但風波并沒有就此停止。核心話題在于:長租公寓平臺究竟是不是近期房租暴漲背后的推手?在接受騰訊《深網(wǎng)》采訪時,蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽否認了長租公寓在通過價格戰(zhàn)的方式攪亂市場。他表示,“從商業(yè)模式的角度講,長租不是贏者通吃的行業(yè),而且客單價極高,沒人打得起價格戰(zhàn),拼的是效率和服務?!弊匀鏑EO熊林發(fā)給《深網(wǎng)》的回應也表示,不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。熊林發(fā)文稱,自如對于收房價、出房價、配置成本等,從產(chǎn)品設計、運營規(guī)則、系統(tǒng)設置都有明確的管理。同時,熊林還表示六年來自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。房租暴漲和長租公寓的擴張暫且無法直接劃上等號,比如房源的供需矛盾也被認為是重要原因,但無疑,長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數(shù),在資本助推和發(fā)展空間巨大的背景下,搶占市場占有率和擴大規(guī)模是他們眼下的最緊迫任務,也導致自如、蛋殼最終成為這輪房租暴漲后輿論的眾矢之的。資本助推長租公寓擴張今年以來,在一二線城市住房租賃市場不斷升溫的大背景下,大量創(chuàng)業(yè)者和投資機構(gòu)將目光投向長租公寓市場,長租市場呈現(xiàn)競爭白熱化,中國租賃市場機構(gòu)化管理或?qū)⒊蔀槲磥淼闹饕J?。長租公寓行業(yè)大熱,背后是極具潛力的發(fā)展空間。鏈家研究院曾作出預測,2020年住宅存量將達2.75億套,且將有8700萬套房流入租賃市場,如此龐大的資產(chǎn)管理需求將極大利好機構(gòu)出租企業(yè)。而就目前現(xiàn)狀來看,房屋租賃市場仍以個體房東為主體,機構(gòu)參與者數(shù)量有限。有數(shù)據(jù)顯示,在不少發(fā)達國家和地區(qū),機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%—30%,但中國品牌公寓的規(guī)模市占不到2%。加之自2015年起,頻繁發(fā)布的相關(guān)利好政策也推動了長租公寓市場的快速發(fā)展。其實早在八年前,以魔方、YOU+、優(yōu)客逸家為代表的企業(yè)就已涉足長租公寓市場。2014年,雷軍僅通過五分鐘與團隊的交流就決定投資YOU+1億元A輪融資成為長租公寓市場里的經(jīng)典談資。貝殼(原鏈家)、我愛我家等傳統(tǒng)中介出身的公司也都紛紛入局。此后幾年時間,長租公寓企業(yè)數(shù)量快速增長。58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2018年3月,全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌為1200多家,房源規(guī)模超過202萬間。不僅是房產(chǎn)中介和創(chuàng)業(yè)型公司,各大房企也多通過長租模式擴展自己的新業(yè)務。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業(yè)開展了長租業(yè)務。其中,發(fā)展速度較快的萬科、龍湖、旭輝等三家企業(yè)已運營近7萬間長租公寓。而無論是集中式還是分散式,長租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè),由此可見其與資本的關(guān)系更是密不可分——在實現(xiàn)完全盈利前,長租公寓的存活必須依賴于外部“供血”。于是,資產(chǎn)證券化成為長租公寓獲得資本加持的解決方案。目前,新派公寓、魔方、蛋殼、自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。去年初,魔方發(fā)行首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”,募集資金總額達3.5億元;今年3月,自如完成儲架ABS首期產(chǎn)品“自如2號1期”的設立,未來一年,自如將在上交所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。所謂“短期拼規(guī)模,長期拼盈利”。在發(fā)展早期,規(guī)模仍是長租公寓發(fā)展的關(guān)鍵詞。以魔方公寓為例,其在2014年底僅有39家門店,一年之后,便迅速擴張至100家,如今這個數(shù)字已變成300家。熊林曾對長租公寓的未來發(fā)展作出預判。他認為到2019年,中國公寓行業(yè)將進入深水區(qū),2018年行業(yè)將迎來專業(yè)化分工、高效運營的時代,規(guī)?;I(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長,而小而全的運營模式將面臨更嚴峻的市場考驗甚至被淘汰。簡而言之,房源才是企業(yè)壁壘。但在快速擴張的規(guī)模背后,盈利仍舊是繞不開的核心問題。熊林強調(diào),作為提供城市核心基礎居住與生活服務的民生行業(yè),長租公寓的本質(zhì)應該是一個維持低毛利、大規(guī)模、高效運營的行業(yè),單體城市運營規(guī)模達不到20萬間很難實現(xiàn)盈利,整體管理規(guī)模達不到100萬間很難形成規(guī)模效益。即便是跑在長租公寓前列的自如,目前總規(guī)模也只達到60萬間。就盈利模式而言,長租公寓的主要收入依舊來自于租房租金,此外長租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點,例如自如推出的資管平臺向委托者收取委托管理費(出租率大于70%時),魔方公寓收取的管理費和其他增值服務費用等等。市場發(fā)展早期,規(guī)模優(yōu)勢顯然十分重要,長租公寓企業(yè)追求規(guī)模化擴張也在情理之中。對此,胡景暉給出警示,如果市場上各大機構(gòu)不理性地發(fā)展下去,今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。但從此次房租價格大幅上漲的原因來看,難以一言而概之,簡單扣在長租公寓資本競爭的頭上并不準確。自如、蛋殼:我們拒絕“背鍋”近日,北京等一線城市居民明顯感受到房租上漲帶來的緊迫感。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》,深圳、北京的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢已經(jīng)超過了19個月。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示,2018年前7個月,北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%。單月來看,7月北京每平米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%,租賃成交環(huán)比增加19.2%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%;我愛我家研究院數(shù)據(jù)則顯示,2018年7月,普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%。但根據(jù)《財經(jīng)》報道,所采訪北京租戶提供的數(shù)據(jù)顯示,相比去年同期,單間月租漲幅高者達35%,低者也有20%。對于各家數(shù)據(jù)存在差異背后的原因,分析人士稱房租價格數(shù)據(jù)主要掌握在各家中介機構(gòu)手中,割裂分散,沒有一家機構(gòu)能夠掌握整個市場數(shù)據(jù),而各自機構(gòu)出于自己利益,傾向于公布對自己有利的數(shù)據(jù)和結(jié)論,而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)采用抽樣調(diào)查方法,亦不能全面反映北京的房租變化情況。就在胡景暉將自如、蛋殼等長租公寓認定為哄抬住房租賃價格的主要“罪魁禍首”之前,一封指責中介推高房租的帖子就已受到輿論的廣泛關(guān)注和討論。事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)布的一則著名帖子。該帖子稱,“自家房子要出租,在天通苑,120平方米三居,心理預期是7500(元/月)很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人,自如報價提高到9500,蛋殼急了,說,要比自如高300元,最后幾輪過后蛋殼給到10800每月。”對此,自如否認收錄過天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶型,并表示目前該區(qū)域同戶型房源普租價格均在萬元以上,自如曾按照市場價委托期4年、5年給出9000元左右兩種報價,可見自如從未對該區(qū)域給出高于市場普租價格的租金。自如認為,長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力,其次從企業(yè)運營機理出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率,影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展?!拜浾撍赋觯L租公寓哄抬租金價格的行為,即有悖企業(yè)長效發(fā)展的規(guī)律,也有悖市場運作機制,是任何長租公寓都將抵制和規(guī)避的行為?!弊匀绶矫娣Q,長租公寓行業(yè)目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%,是需要長期耕作的低毛利行業(yè),通過規(guī)模化和相對穩(wěn)定較高出租率支持企業(yè)長遠發(fā)展。出租率與出租價格具有明顯的負相關(guān)性,只有收出房價格合理,甚至要保證相對較低的出租價格的情況下,才能保證相對較高的出租率。蛋殼負責人沈博陽則在18日通過微信朋友圈回應稱,“租房關(guān)系到民生,不是兒戲,多一些科技驅(qū)動,少一些中介套路;多一些透明有序,少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場的行為,蛋殼公寓一定會拿起法律武器?!憋L暴真相:被不斷放大的供需矛盾盡管長租公寓平臺自己覺得委屈,但隨著胡景輝的炮轟引爆輿論,所有的指責都集中在了自如、蛋殼等身上?!百Y本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式,房租上漲是必然結(jié)果”。恒大研究院副院長夏磊認為,長租公寓參與方為了競爭市場份額,瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場份額,爭取房租的定價權(quán)。對房租價格的變動,自如CEO熊林給出解釋,他認為,從過去十年來看,北上深的走勢都是七八月最高峰,無一例外;租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān),以今天中國一線城市的租住供需看,已經(jīng)完全進入市場化階段。熊林的解釋略為含蓄,鏈家旗下貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》更為直白,把主要原因歸于拆違行動導致房源供應的減少:“近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上低端租賃房源減少,同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規(guī)房源下架,掛牌房源總數(shù)下滑;此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費更高的其他產(chǎn)品類型,需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲?!睋?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2015年至2017年,北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米,而2018年前4個月拆違逾已經(jīng)達到1641萬平方米,拆除量是去年同期的3.8倍。從北京最近幾年的實際新增住房面積來看,遠不及拆除面積。《財經(jīng)》報道稱,2015年至2018年4月近三年多時間,北京12443萬平米的拆違面積相當于177個北京像素。北京像素位于朝陽區(qū)和通州區(qū)交界,是北漂族居住密集小區(qū),住了近3萬人,是北京最大的商住樓盤。此外,還有房地產(chǎn)專家分析表示,購房成本的飆升、即將出臺房地產(chǎn)稅的傳聞等因素,也加大了房租上漲壓力。相比上述隱性原因,當長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態(tài)進入,便成為最后一環(huán)可直接量化評估的拉高房租的“野蠻者”。長租公寓先將房源集中簽下再進行改造提高房屋品質(zhì)、后進行租賃的模式,進一步拉高部分出租房價格,極速放大了當下的房源供需矛盾。朝陽區(qū)亞運村某我愛我家門店中介告訴騰訊《深網(wǎng)》,傳統(tǒng)租賃模式下公司賺的僅僅是中介費和部分服務費,但是長租平臺中介從房東搶到房源兩三年左右的代理權(quán)后包裝轉(zhuǎn)手,月租金差價往往達到五百元至上千元左右,預期利潤十分可觀。從這個角度看,在這輪房租暴漲的輿論風暴中,自如、蛋殼們并非無辜。17日,北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人,明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè),不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。但另一方面,如果僅僅靠監(jiān)管規(guī)范上述長租公寓平臺,顯然已無法解決目前房租整體上漲過快的難題。
一起惠2018-08-20 09:55:07435 次
網(wǎng)易嚴選在線下的試水終于有了實質(zhì)性進展。7月13日,網(wǎng)易嚴選的專用貨架及商品出現(xiàn)在內(nèi)蒙古安達便利店中。網(wǎng)易嚴選為后者供應35元左右的日用百貨商品,目前共有近200個SKU。今年3月,丁磊在接受采訪時曾表示網(wǎng)易要開線下店,并稱“很快,上半年吧”,而此時距離網(wǎng)易嚴選上線已將近2年,市場對其線下店的第一步抱有高期待。在這種期待下,網(wǎng)易此次與安達的合作略顯謹慎,更多扮演輸出產(chǎn)品的供貨商角色,避開了實際線下零售經(jīng)營中的選品、運營工作。便利店是近年來銷售額增長最快的實體零售渠道。位置便捷、環(huán)境好、增值服務豐富使便利店滿足了消費者的新需求?!策_便利店內(nèi)網(wǎng)易嚴選的貨架成立于2015年的安達是內(nèi)蒙古地區(qū)的便利店品牌,截至2018年5月以全直營形式開出120多家門店。根據(jù)第三只眼看零售數(shù)據(jù),其門店面積大多在100平方米左右,單店日銷約為6000元,高于行業(yè)平均值。同時,安達有向全國擴張的打算。但是,相對于全家、羅森、美宜佳等頭部品牌,安達仍然是一個區(qū)域品牌。羅森全國門店數(shù)在去年3月突破一千家,而7-11在中國有2300多家店鋪,且這些全國性便利店品牌對于經(jīng)濟發(fā)展程度較高的城市有覆蓋。此次與安達合作,或許能看出比起店鋪的廣泛覆蓋,嚴選更重視合作伙伴的調(diào)性統(tǒng)一。相對于傳統(tǒng)便利店,安達在選品、社區(qū)服務上有諸多創(chuàng)新,除了推出社區(qū)沙龍、理財?shù)壬罘胀猓€引進褚橙和來伊份等網(wǎng)紅品牌,使得其氣質(zhì)區(qū)別于競爭者。從2016起,安達連續(xù)2年獲得便利店大會新銳獎、創(chuàng)新獎。最先選擇在便利店中投入貨架,這種謹慎可能與嚴選之前在線下零售業(yè)態(tài)的試水不順利有關(guān)。2017年9月,世紀聯(lián)華開出新零售體驗店“鯨選未來店”,網(wǎng)易嚴選試圖以線下門店形式入駐。推廣信息甚至都已出現(xiàn)在鋪位上,但隨后鋪面被調(diào)整為網(wǎng)易考拉海購,最終也未見開業(yè)。嚴選轉(zhuǎn)而以專柜形式進駐不同類型的線下零售點。目前,網(wǎng)易嚴選已經(jīng)有超過10000個SKU,包含家居日用、洗護、服裝等多個品類。針對具體場景的不同,嚴選投放對應品類的產(chǎn)品,讓產(chǎn)品更精準地到達用戶群。例如,本次進駐安達便利店的嚴選商品以定價35元左右的日用小百貨為主,約有60個到200個SKU,首批上架的商品包括數(shù)據(jù)線、創(chuàng)口貼、濕紙巾、懶人抹布、拖鞋等。這些日用百貨滿足的是便利店場景中社區(qū)用戶的需求,比起嚴選商城中的家居用品,這些快消品消費頻次更高。以往在嚴選商城上,因為88元包郵的設置,這些低價快消品多是用來湊單與其它高單價商品一起購買,用戶不傾向于為其再付郵費;而將這些產(chǎn)品放置于便利店中,向社區(qū)用戶銷售,是更適合這類快消品的消費場景。在家居賣場場景中,今年7月,嚴選以專區(qū)形式入駐京東與曲美家居合作的京東曲美-時尚生活體驗館,包含800多個SKU。該體驗館面積約3000平,將低消費頻次的家居用品和快消品融合在一起。和安達便利店合作并不是網(wǎng)易嚴選第一次試水線下,但之前的這些嘗試主要目的并不是賣貨,而是通過搭建一個體驗場景,展示產(chǎn)品,促使消費者形成品牌認知。2017年8月,網(wǎng)易嚴選和亞朵酒店合作推出了推出“亞朵·網(wǎng)易嚴選酒店”。嚴選和亞朵合作設計了14間“嚴選房”,由嚴選提供軟裝家居品,消費者可以在短暫的住宿消費中全方位地體驗網(wǎng)易嚴選的床品、香薰、洗護等多種產(chǎn)品。酒店大廳內(nèi)設有購買貨架,消費者也可以選擇直接在網(wǎng)上下單,實現(xiàn)“所用即所購”?!鴣喍洹ぞW(wǎng)易嚴選酒店內(nèi)景同年10月,網(wǎng)易嚴選宣布與萬科杭州合作,打造以家為核心概念的“嚴選HOME”。即將樣板房和售樓處大廳打造為嚴選生活示范區(qū),用戶在此體驗后可以購買陳列的商品及樣板房軟裝方案。同時,與長租公寓品牌“群島”的合作,“群島”提供場景和硬裝,嚴選輸出軟裝和商品,幫助住戶實現(xiàn)真正的“拎包入住”。根據(jù)嚴選今年的計劃,嚴選HOME在線下的布局要達到100個,和地產(chǎn)商的合作將從長租公寓拓展到民宿、住宅等多種房地產(chǎn)形態(tài),此外,下半年還將推出一個與咖啡文化相關(guān)的獨立旗艦店。網(wǎng)易在體驗服務上的輸出主要目的并不是賣貨,這一點曾得到網(wǎng)易副總裁柳曉的印證。在和亞朵的合作中,柳曉表示,合作主要是為了讓用戶在線下也有場景體驗嚴選的產(chǎn)品,并不在意這個酒店會吸引多少人入住,賺多少錢。但是,這并不意味著賣貨的壓力不大。不久前的網(wǎng)易嚴選兩周年慶生會上,丁磊提出了2018年GMV達到200億的目標。根據(jù)網(wǎng)易2018年第一季度的財報,電商業(yè)務已經(jīng)成為網(wǎng)易游戲以外的第二大業(yè)務,包括網(wǎng)易嚴選和考拉海購在內(nèi)的電商業(yè)務同比增長了101.0%,占到總收入的26.33%,其中網(wǎng)易嚴選的貢獻越來越大,丁磊也已經(jīng)在多個場合表達過對嚴選的期待。在品質(zhì)生活電商這個類目里,雖然嚴選較早入局,但同時,這條賽道也在變得日漸擁擠。2017年,多個互聯(lián)網(wǎng)巨頭推出類嚴選模式的品質(zhì)生活電商平臺。4月初,小米正式上線生活電商平臺“米家有品”App;5月,阿里上線了第一家自營店鋪“淘寶心選”;今年1月,京東悄然推出“京造”入局紅海。在線上,幾家產(chǎn)品因為產(chǎn)品品類和風格的重合,差異化變得越來越難實現(xiàn),而戰(zhàn)場轉(zhuǎn)至線下,競爭也并沒有因為門檻的提高而降低,還遇到了和線上相似的瓶頸。今年6月,京東聯(lián)合曲美家居推出了京東曲美-時尚生活體驗館,淘寶心選則在上海大潤發(fā)楊浦店開了一家“淘寶心選·生活家”,MUJI在國內(nèi)加快了開店的步伐,而海瀾之家也擠入市場開起了家居生活館“heilanhome”。盡管都在強調(diào)商品設計和制造模式上和網(wǎng)易嚴選的差異,但從最終展示的產(chǎn)品和店面風格來看,這種差異似乎很難體現(xiàn)。相比資本實力雄厚、客群廣泛且深入的阿里、京東,以及線下經(jīng)驗豐富、實體產(chǎn)品供應鏈完整的無印良品、海瀾之家,網(wǎng)易嚴選在現(xiàn)階段沒有選擇直營店這種重資產(chǎn)的形式。在品牌建立和用戶體驗上,嚴選選擇了按照品類的區(qū)別劃分渠道,更重體驗的家居用品和地產(chǎn)商、酒店合作搭建場景,拓展長尾客群。在線下的銷售渠道建立中,優(yōu)先將應急性的雜物百貨通過便利店廣泛快速滲透下沉。無法在產(chǎn)品上避開直接競爭的嚴選,選擇了在渠道上錯位競爭,這種方式無疑是安全的。不過,網(wǎng)易嚴選要實現(xiàn)丁老板所說的“用三到五年再造一個網(wǎng)易”,高強度的線下爭奪戰(zhàn)就遲早要來。
一起惠2018-07-19 10:42:48668 次
很少有一條賽道能像長租公寓這樣,將地產(chǎn)標桿、中介老大、連鎖酒店龍頭以及創(chuàng)業(yè)公司匯聚到同一起跑線上。除了萬科、華住、自如、魔方、YOU+等明星選手之外,這一參賽名單還在不斷加長。2017年以來,鼓勵發(fā)展租賃市場的各種政策集中出臺,各長租公寓品牌加速邁入群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。由此,也催生了行業(yè)首例并購、首單長租公寓資產(chǎn)類REITs(注:房地產(chǎn)信托投資基金)。不管被動或主動,一線城市年輕人在出租房里度過的歲月,正在被抻長。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,從2013年到2016年,北京、上海居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲;預計到2020年,租房人數(shù)將達到1.9億;到2025年,中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。與廣闊的市場前景并不匹配的是,傳統(tǒng)租房體驗糟糕,房屋質(zhì)量參差不齊,且租戶的居住權(quán)益時常受到侵犯。長租公寓的玩家們,正打算從這些痛點中挖掘商機。搶占窗口期北京某公司文案總監(jiān)米娜是一氣之下,跑到某知名O2O長租平臺找房。她只圖一點:干凈、穩(wěn)定。一年以前,酒仙橋的房東通知她,合租的房子要從4800元漲到5800元,并且沒商量。她試圖砍價,房東不耐煩地搖搖手,走了,留下一截燃盡的煙蒂。那套“沒商量”的老房子建于上世紀80年代,家具是過時的暗黃色木料。米娜愛收拾房間,但廚房墻壁積了多年的黑色油泥,怎么都擦不干凈。陽臺屋頂翹起的墻皮,向下耷拉著,感覺要隨時掉下來。不如意的居住細節(jié)時時敲打她:即使月薪3萬、人前光鮮,但在北京沒有房子,也就沒有家。搬進長租公寓后,米娜感覺平和了不少。形式上仍舊是合租,但房屋由公寓運營方統(tǒng)一裝修過,房間干凈,白色北歐風家具看上去也很簡潔。米娜自己又購置了布藝沙發(fā)、白蠟木書架、跑步機,還有一個泡澡用的大木盆。房子一簽一年,她不會擔心房東隨時毀約。每隔兩星期,還有保潔上門免費收拾廚房、客廳,并為餐具、洗衣機進行140度高溫消毒。“我現(xiàn)在覺得,不在北京買房也沒有很大關(guān)系。”她說。米娜租住的公寓,屬于分散式長租公寓,即運營商從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標準化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。目前,這類公寓市場份額最大的是鏈家旗下自如,其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。另一種則是集中式公寓,即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(quán)(通常為整棟或整棟中的幾層),統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來,萬科、龍湖、遠洋等開發(fā)商的集體入局,讓集中式公寓更加火熱。華菁證券研報顯示,90后進入主力消費市場帶來消費升級的需求,以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業(yè)痛點,與政策紅利疊加產(chǎn)生的共振效應,使得整個品牌租賃市場進入一個新的加速階段。幾乎所有的長租公寓品牌,在2017年都有提速動作。以萬科為例,在2016年5月推出集中式長租公寓品牌“泊寓”后,萬科計劃在2017年年末達到全國10萬間的體量,2018年增至15萬間。自如的目標是2017年的增長率超過100%,管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億元。創(chuàng)業(yè)公司新派公寓之前4年時間只開了6家店,而眼下則要一口氣再拿下10家。市場的興奮與政策關(guān)聯(lián)很大。2017年,各種鼓勵租賃的政策密集出臺:3月7日,北京市提出試點推進利用集體土地建設租賃用房;7月20日,住建部會同發(fā)改委、公安部國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,提出要采取多種措施加快推進租賃住房建設,培育和發(fā)展住房租賃市場,并選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。魔方公寓CEO柳佳對《財經(jīng)天下》周刊表示,自從九部委發(fā)文以后,位于上海虹梅路的魔方總部,幾乎天天都要接待參觀訪客。訪客中既有政府部門領(lǐng)導,也有國家開發(fā)銀行、建設銀行等金融單位,還有合作伙伴、同行來交流行業(yè)現(xiàn)狀?!爸皝砜疾斓亩际切∞I車,兩三個人。現(xiàn)在是經(jīng)常一輛考斯特門口一停,下來十幾個人?!绷颜f,為此,寸土寸金的集團總部一樓,還開辟了公寓樣板間。魔方是長租公寓最早起跑的選手之一,2009年從南京進入集中式長租公寓,2013年開始全國布局,是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。有人稱2017年為長租公寓元年。事實上,自2015年開始,長租公寓就開始吸引了資本的關(guān)注。當年行業(yè)內(nèi)出了個爆炸性消息:YOU+青年公寓獲雷軍1億元投資。同年4月,決定轉(zhuǎn)型做城市配套服務商的萬科集團,開始考察長租市場。萬科泊寓北京總經(jīng)理助理金羽回憶,2015年北京租賃市場房屋租金上漲很快,部分資本也開始出手。但在決定進入北京長租市場前,公司層面還是進行了多輪討論和考察,比如到底做分散式還是集中式,是從內(nèi)部項目中尋找物業(yè)還是到市場上去租。最后,萬科北京總經(jīng)理劉肖拍了板:“先別想那么多,把試點做起來再說?!苯鹩鸬睦斫馐牵绻鹊饺慷颊{(diào)研完成了,你再去進入市場,其實錯失了一個很大的時間窗口。萬科北京后來從40多個項目中,篩選出房山長陽半島、金域緹香兩個項目做試點,并于2016年7月、12月分別開業(yè),命名泊寓。截至2017年10月底,北京有6家泊寓已開業(yè),10家待開業(yè)。瞄準分散式公寓的蛋殼公寓,也在2105年破殼而出。蛋殼公寓的天使投資人沈博陽,曾一手創(chuàng)辦糯米網(wǎng),后任領(lǐng)英中國總裁。原糯米同事高靖向他提起,要用互聯(lián)網(wǎng)模式做租房這門笨"重”的生意,沈博陽當時并不看好這一項目,但他選擇投人。2017年6月,沈博陽離開領(lǐng)英中國,出任蛋殼公寓執(zhí)行董事長。蛋殼公寓同時對外公布A+輪上億元融資的消息,由愉悅資本領(lǐng)投,優(yōu)客工場、開物華登跟投。同樣在2015年,華住酒店集團和IDG資本投資創(chuàng)建了城家公寓。華住酒店旗下?lián)碛袧h庭、全季、桔子水晶、宜必思等14個酒店品牌。華住酒店集團CEO金輝告訴《財經(jīng)天下》周刊,華住進入長租市場,是基于公司對整個住宿產(chǎn)業(yè)的未來部署。非標住宿與酒店行業(yè)相似,在選址、改造、出租等方面,華住有信心把長租公寓的運營坪效、品牌管理做到行業(yè)最好。而老牌投資公司IDG資本則是洞察到了消費升級的新趨勢,年輕人需要更有尊嚴、更為獨立的生活空間“。是他們找到我們,雙方共同孵化了城家公寓?!蹦壳?,城家擁有5000多間公寓,加上未開業(yè)的,約有1萬間?!艾F(xiàn)在已經(jīng)進入亂戰(zhàn)的階段?!蹦Х焦EO柳佳總結(jié)道。規(guī)模經(jīng)濟?雖然長租公寓市場正上演百舸爭流的盛況,但業(yè)內(nèi)其實有個冷靜的共識:這是一個盈利空間并不豐厚的行業(yè),甚至稍有差池,便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在談到作為“商業(yè)機密”的選址訣竅時,會瞬間嚴肅起來:“如果選錯了地段,可真就萬劫不復了?!遍L租公寓的運營核心是資產(chǎn)管理,需要用更便宜的資金獲取更多的資產(chǎn),利用規(guī)模效應賺錢。關(guān)于集中式公寓的盈利模式,新派公寓CEO王戈宏曾經(jīng)進行過財務測算:如果只當“二房東”,拿房成本占到未來對外營收的70%,折舊基本控制在12%,運營成本占到10%~12%,再減去6%的稅費,營收變?yōu)?,即沒有任何利潤?!斑@個東西就特別可怕。要盈利必須做到拿房成本低于70%?!蓖醺旰暾f,但他據(jù)觀察,這在當下的競爭環(huán)境下,根本無法實現(xiàn)。他獲得的信息是,“二房東模式”拿房成本都超過營業(yè)收入的70%。華菁證券同樣對長租公寓的息稅前利潤率做過分析,結(jié)論是:入住率在95%的情況下,拿房成本達到租金收入的60%,則息稅前利潤率0。長租公寓常被拿來同10多年前的快捷酒店相比較。彼時,漢庭、如家等快捷酒店剛起步,同樣是“二房東”模式,獲取資產(chǎn)、統(tǒng)一裝修、投入市場,投資回報周期3年左右。而當下,長租公寓回報周期延長至5~8年,因為租金差的空間越來越小。在北京勁松附近拿樓時,金羽就發(fā)現(xiàn),同樣的物業(yè)資產(chǎn),泊寓可能還要面臨月子中心、私人醫(yī)院、教育機構(gòu)等業(yè)態(tài)的競爭。一旦市場需求增多,資產(chǎn)價格的抬高便成了必然趨勢,由此也導致當下階段長租公寓盈利能力較差。2017年以來,資產(chǎn)價格仍在上漲,并且同行間開始廝殺。王戈宏就頗為無奈,迄今他已經(jīng)遭遇過數(shù)次被開發(fā)商“截胡”,對方搶樓的策略就一條:不惜代價“。我去談判談到三塊錢,他們給四塊;我談到三塊五,他們給四塊五……”所幸新派公寓并非是“二房東”的盈利模式,王戈宏的野心是金融。2013年,新派公寓收購了CBD一棟資產(chǎn)自持做長租公寓,4年間樓面價上漲4倍,新派還是攥在手里。2017年10月,國內(nèi)首單權(quán)益級長租公寓類REITs獲批,發(fā)行2.7億元。看得出,新派是要通過運用私募REITs模式進行規(guī)模化拓展。新派公寓。圖片來源于網(wǎng)絡面臨資產(chǎn)上漲壓縮盈利空間,萬科的策略是輕重資產(chǎn)對半,即自持物業(yè)與租賃物業(yè)數(shù)量相當。“我們的自持物業(yè)進來,才能解決這一問題。”金羽說。萬科集團董事會主席郁亮在2017年中期業(yè)績發(fā)布會上表示:“未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持,長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能達到6%~8%的水平,我們就往這個方向走。”除新派公寓外,幾乎所有參賽者都對規(guī)模效應寄予熱切的期待。房地產(chǎn)商希望通過戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模,進而達到邊際成本的降低;互聯(lián)網(wǎng)公司則把公寓當作一個線下流量入口。魔方公寓表示,目前增值服務收入能占總營收的10%~15%?!坝静皇俏覀儺斚驴紤]的范疇?!鄙虿╆栕诘皻た偛恳惶幋侏M的辦公室里,展望這家初創(chuàng)公司的未來。蛋殼的模式是通過整租及分租,然后讓房屋“有調(diào)性”,從而獲取溢價。他為蛋殼定的遠期目標是拿下100萬間房源“。當我們有100萬間房子,意味著至少有150萬人生活在里面,他們每天有10~12小時在房間內(nèi)度過。這些都是深度DAU(日活躍用戶數(shù)量),可以賺錢的地方太多了?!弊鳛榕疵拙W(wǎng)創(chuàng)始人,沈博陽自然很熟悉O2O模式的玩法。相比盈利,當下他對拓展增值服務更有興致。蛋殼的模式是用互聯(lián)網(wǎng)模式改造租賃行業(yè),讓其更有效率、更加透明。沈博陽說,蛋殼花很大精力打造了一套互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),房源報價、租賃交易都在該平臺上進行。收房員輸入相關(guān)數(shù)據(jù),一兩分鐘系統(tǒng)便可給出報價。而傳統(tǒng)中介,還需要人工層層請示。為確保統(tǒng)一裝修標準、降低成本,蛋殼自建工廠生產(chǎn)家具、衛(wèi)浴等適配產(chǎn)品“。雖然模式特別重,但現(xiàn)在練的很多能力,未來都是可以輸出和復制的?!彼e例,為平臺設置的搬家、維修、裝修、保潔、配送等增值服務,未來可以向第三方輸出。此外,還有同行們垂涎已久的金融工具。不過,挑戰(zhàn)也顯而易見。蛋殼之前用兩年時間拿下5萬間房源。而他們最大的競爭對手自如,在市場上已經(jīng)擁有40萬間房源,100萬租客。如果跑得不夠快,后來者很容易被對手碾壓。錢和速度,決定規(guī)模。為了擴張奉行規(guī)模經(jīng)濟效應的頭部企業(yè),正將合縱連橫作為市場擴張的一條通道。在這個談判桌上,品牌和資金成為兩大籌碼。此前,地產(chǎn)商大舉進入長租公寓市場,被視為影響競爭格局的一大變數(shù)。但華住酒店CEO金輝表示,“我們更像農(nóng)民,擅長在土地上深耕細作,開發(fā)商像獵人,他們更習慣快速出擊,獲取獵物?!痹谌A住、魔方、新派等公司眼中,進場“打獵”的開發(fā)商,也可能變成合作伙伴。魔方CEO柳佳判斷,除了萬科、龍湖、遠洋這種龍頭企業(yè)有實力自己運營以外,其他地產(chǎn)商與公寓運營商合作會是一種雙贏模式:地產(chǎn)商長于獲取物業(yè),短于精細運營,而公寓運營商則相反?!耙?guī)模擴張很重要?!绷殉姓J,當下不完全追求房租利潤,還有規(guī)模。所以即便直營模式利潤最高,魔方還是會兼而探索托管運營的模式。比如在上海與星月地產(chǎn)合作,幫助其運營位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn),145間高檔公寓,平均月租金9000~10000元。有意思的是,2017年以來,柳佳本人接到不少獵頭的挖人電話,雇主方多是地產(chǎn)商。柳佳半開玩笑地“游說”獵頭:“你轉(zhuǎn)告雇主,一個、兩個地挖人很累的,不如直接跟我們合作,我的整支團隊可以為他服務?!毙屡晒⒔鼇硪彩盏介_發(fā)商的橄欖枝“。2017年新派的擴張其實很簡單,我準備在10個城市的核心地段,用二房東的重資產(chǎn)模式高價去拿房,無論多貴我都拿。為什么?因為我要做旗艦店。”王戈宏最近發(fā)現(xiàn),在南京和成都,因為實地接觸過新派的旗艦產(chǎn)品,當?shù)亻_發(fā)商、物業(yè)業(yè)主很愿意同新派談合作,對方負責投資裝修,新派提供設計和運營,“向別人證明你的產(chǎn)品創(chuàng)造能力,這時就可以徹底做輕了?!遍L租行業(yè)進入高速發(fā)展期的另一表征是投資并購的出現(xiàn)。2017年8月9日,魔方宣布完成對深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資,成為第一起行業(yè)內(nèi)整合。通過增資擴股的方式,魔方為V客增加資本金,用于華南市場的擴張。柳佳透露,近期還在談幾起并購案,并購將成為魔方規(guī)模擴張的三大策略之一。而在新派公寓B輪投資方中,出現(xiàn)了華住集團的身影。在孵化城家公寓后,再下注新派,華住看似矛盾的布局背后,或許只有一個原因:分散風險,押注長租公寓市場的未來前景。華泰證券判斷,在歐美等發(fā)達國家和地區(qū),機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。而中國目前品牌公寓的市占率不到2%,未來發(fā)展空間非常大。品牌公寓如果能達到10%的市場占有率,整體的公寓數(shù)量將達到一千多萬間,品牌公寓行業(yè)的整體估值有望達到4.2萬億元?!岸唐谥畠?nèi)還不會短兵相接,畢竟這個市場太大了。”金羽判斷,未來兩三年內(nèi),長租公寓市場都能容得下各家共同發(fā)展。但以當下競爭的速度和資本的投入速度來看,兩三年以后的市場會是什么樣,現(xiàn)在很難做出預判。為了搶占更多的市場份額,行業(yè)內(nèi)越來越重視目標人群的細分和外延。比如自如2018年1月會推出單身公寓項目,允許租客養(yǎng)貓狗等寵物。泊寓正在設計家庭型公寓,預計2019年推出,首款產(chǎn)品選址地點位于北京市豐臺區(qū)。此前長租公寓的主流客戶是未婚青年群體,部分公寓直接打出旗號,拒絕帶孩子家庭入住。但隨著一線城市首次購房年齡的不斷延后,這部分人的租住需求正在得到關(guān)照。對萬科而言,泊寓還承載著將租客轉(zhuǎn)化為購房者的作用。至于無法與購房產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的企業(yè)基層員工,也有品牌公寓設計相關(guān)宿舍產(chǎn)品。柳佳分析,該群體可承受的月租金在一線城市為800~1500元,二線城市為500~800元。目前市面上的合規(guī)產(chǎn)品很難滿足需求,除非群租。但群租形式既違法又存在安全隱患,廣州、杭州等地政府為解決民生問題,籌建員工宿舍項目。魔方9號樓項目便是如此。在王戈宏眼中,產(chǎn)品細分是為了迎合擴張的手段和策略“。在你擴張的時候,不知道能獲取的物業(yè)會是什么條件如果跑到北京六環(huán)的開發(fā)區(qū),那就可以做成創(chuàng)客公寓?!本毣\營幾乎所有受訪者都在強調(diào),追求規(guī)模的同時,不能怠慢了運營和服務。尤其在盈利并不明朗之際,運營才是核心競爭力。經(jīng)營新派公寓一年后,王戈宏先把自己變成了租客。他將自家市區(qū)的大房子掛牌出租后,與家人開始租房生活。“我一定要把自己當成消費者,才知道消費者需要什么,知道怎樣讓消費者付出高價。當你做的東西打到了消費者的心里去,你就有了定價權(quán),這叫品牌定價權(quán)?!斌w驗中他發(fā)現(xiàn),租房是一個相當痛苦的過程,找房時被各種中介欺騙“。剛看上一處房子,中介就忽悠你說趕快訂,不訂就有別人搶了。利用信息不對稱,中介把租金1萬元的房子抬到1.2萬元租給你。好不容易入住了,你喜歡掛畫,但房東說墻上一個釘子都不許打。于是你只能生活在毫無生機的四面白墻之下?!眹乐?shù)墓?,嘗試用大數(shù)據(jù)了解租客的真實需求。柳佳吐槽,在做問卷調(diào)研時,工作人員問租客是否使用廚房,是否看電視,對方清一色回答“是”。但當魔方公寓將統(tǒng)計電量的插頭放到租客房間內(nèi)收集數(shù)據(jù)時,他們驚訝地發(fā)現(xiàn),50%的租客從來不看電視。后來公寓作出調(diào)整,在部分房間不再配置電視。公寓選址上也有學問。魔方在確定一處選址前,會有7個維度、3張表格的市場調(diào)查,包括周邊住宅價格、交通、配套情況等要素,用以指導決策。對外出租時,每間房的定價也會不同。同時價格隨著出租率而變化,就像航空公司的票價浮動。北京泊寓總經(jīng)理助理金羽告訴《財經(jīng)天下》,在泊寓勁松店,為了貼近租客需求,地下一層公共空間進行了數(shù)次重塑,健身房、公共廚房、閱讀區(qū)必不可少。金羽說,設計師還曾在健身房對面,設計了一處高大上的香檳池,供年輕人開派對時使用。但運營人員隨后發(fā)現(xiàn),租客群體間的社交互動有限,閑置的香檳池便改造成會客區(qū)。由于勁松店70%租客為國貿(mào)周邊的高級白領(lǐng),在空間設計時,他們會弱化廚房的功能,改為公共廚房,配備冰箱、烤箱等免費設施,因為年輕人基本叫外賣,很少做飯。公寓面積設計也有科學指導。王戈宏曾看過一項美國研究,通過測算單身年輕人步伐頻率,發(fā)現(xiàn)90%以上的腳步落在28平方米以內(nèi),對應的房間建筑面積為35平方米“。所以我盡量做35平方米以內(nèi)的家。你看宜家展廳內(nèi)也有相似結(jié)論,主題叫35平米的家?!奔幢愀骷叶夹Q重視運營,但租客對租賃服務的槽點還是有點多。沈博陽在微博上經(jīng)常被租客@、抱怨各種居住問題,比如樓上動靜大、下水道又堵了。為此,他常要充當兼職客服。在和租客的互動過程中,他最深的一個感受是,整個租賃行業(yè)還有很大提升空間。沈博陽預計,未來租房領(lǐng)域一定會誕生獨角獸,而且不止一家。目前,這個路徑越來越清晰。
一起惠2017-12-04 09:36:24456 次
網(wǎng)易嚴選與萬科聯(lián)姻一案有下文了,大致沒有跳出業(yè)內(nèi)人的猜想。網(wǎng)易嚴選的新業(yè)務叫“嚴選Home”,通過打造線下場景展示、線下商品售賣、定制軟裝方案、社區(qū)搭建,將其生活美學向家庭、社區(qū)滲透。在此次合作落地的項目萬科?智谷中,嚴選在售樓處設立嚴選空間,提供樣板間的設計和裝修,并提供其中部分的家居用品?,F(xiàn)場陳列商品或單獨出售,或打包售賣全套定制軟裝包,將于10月初正式亮相。網(wǎng)易嚴選的負責人介紹,萬科·智谷之后,未來網(wǎng)易嚴選會把嚴選HOME在更多的青年社區(qū)中進行實踐和落地,除了售賣型公寓外,還會涉及到發(fā)展?jié)摿薮蟮拈L租公寓等。同時,網(wǎng)易嚴選計劃引進日本一部刻畫現(xiàn)代青年生活的浸入式前沿話劇,作為首個社區(qū)文化活動的落地。樣板間的江湖簡單說,此次網(wǎng)易嚴選一大舉措是在萬科的售樓處和樓盤里搭起了樣板間。在多位業(yè)內(nèi)人士的表述里,房地產(chǎn)商的樣板間一般交給軟裝公司,客單價從10萬到百萬不等,根據(jù)房屋面積、規(guī)格、地產(chǎn)商具體要求而定?!安皇前凑諉蝺r來的,經(jīng)過多輪溝通才會報價,需要看開發(fā)商所需要的方案。不同開發(fā)商房價不同,他們要求的樣板間千奇百怪,各種風格都有,就像每個人的家裝的都不一樣?!币晃粡臉I(yè)者告訴小編。宜和宜美向C端和B端提供軟裝解決方案,地產(chǎn)商是其客戶之一。供應鏈負責人孟慶志認為,純樣板房市場不會特別大,畢竟房地產(chǎn)規(guī)模有限,一個地產(chǎn)項目只有一到兩個樣板間,但是能體現(xiàn)軟裝企業(yè)的綜合實力?!八?,宜和宜美有選擇性地做,并不是都做。”當然,除了純粹搭建樣板間這樣的“一錘子買賣”,越來越多的軟裝公司也在發(fā)掘更大的生意。宜和宜美的優(yōu)勢在于供應鏈的深耕,有固定深度合作的定制家具工廠網(wǎng)絡,其他產(chǎn)品交由代工工廠貼牌生產(chǎn)或者直接向品牌商采購,因而具備由樣板間向普通業(yè)主輻射的能力。孟慶志指出,傳統(tǒng)只做樣板間的軟裝公司服務范圍有限,多是一錘子買賣。一方面,不具備長期供貨的能力,從家具場、淘寶上選擇產(chǎn)品進行搭配組合;另一方面,偏向追求外觀美感,忽略實用性。“專門做樣板間的軟裝公司,每個樣板間都不一樣,一旦多個業(yè)主想要購買就難了。”通過樣板間展示,將OEM以及采購的單品賣給業(yè)主,這也是滿屋家居的打法。截至5月,2017年已和40個精裝修交付樓盤簽訂合作協(xié)議,試運營階段累積了約4000萬的銷售額。今年上半年,它完成了數(shù)千萬人民幣pre-A輪融資。但是,不同之處在于,其更注重交付期的樣板間:搭建起來的價格更便宜;除了方案外,也賣單品,房主完成硬裝后直接參觀采購。“銷售樣板間在房子預售期間進場,用來賣房子的,交付樣板間則是在房子交付前后,方便客戶購買家具?!甭?lián)合創(chuàng)始人周青山說?!颁N售樣板間要求高,用定制家具,很貴?!彼a充道。轉(zhuǎn)化率幾何從公布的樣板房內(nèi)設計效果圖看,整體風格延續(xù)了網(wǎng)易嚴選簡潔純粹的一貫風格。杭州的軟裝公司極家小叮&極家美居COO林凱迪對模式本身提出了質(zhì)疑:通過樣板房來轉(zhuǎn)化業(yè)主、直接面對C端出售軟裝產(chǎn)品,意味著將業(yè)主的軟裝搭配從個性定制轉(zhuǎn)為了標準化,到底能不能被接受,尚需要市場來解答。其透露,目前一些類似公司的轉(zhuǎn)化率普遍在10%-20%左右,“這可能是比較樂觀的數(shù)據(jù)?!闭b巨頭樂豪斯董事長周新認可軟裝公司對C端市場的開拓,“長期來講,對C的軟裝公司長期來講更容易存活。整裝公司沒有整合能力的時候會用軟裝公司的服務,等自己有能力了就拋棄了?!钡?,他認為,網(wǎng)易嚴選目前還不具備進入軟裝領(lǐng)域的能力,此次品牌植入效果大于實際銷售效果。網(wǎng)易嚴選的產(chǎn)品線能否支撐一個完整的軟裝方案是主要的質(zhì)疑點。小編注意到,軟裝的一大核心定制家具在網(wǎng)易嚴選平臺上尚且缺位。網(wǎng)易嚴選方面告訴小編,已擁有超過8000個SKU,分為9大類別,能夠覆蓋很多家居場景。此次落地空間中能用上自家產(chǎn)品的地方都會用,大件如桌子、柜子、床、地毯等,小件如鍋、碗、瓢、盆、花瓶、窗簾等。房地產(chǎn)入口爭奪戰(zhàn)樣板間的重要性源自房地產(chǎn)入口特性的凸顯。林凱迪告訴小編,精裝房政策的落地帶來了新的機會,“房產(chǎn)公司肯定會成為軟裝的一大入口,屆時家裝公司之間比拼的是開發(fā)商資源,C端營銷能力和產(chǎn)品對C端業(yè)主的吸引力。”地產(chǎn)商資源將成為軟裝公司一大爭奪焦點,其認為,甚至出現(xiàn)這樣的情況:一家房產(chǎn)公司的樣板房由幾家軟裝公司共同完成,給業(yè)主多樣化選擇。業(yè)內(nèi)人士透露,目前,開發(fā)商至少不需要為軟裝部分付費,硬裝部分根據(jù)具體情況而定。網(wǎng)易嚴選方面表示,此次合作屬資源互補型,不涉及具體費用。除了軟裝公司,硬裝公司也不愿錯過房地產(chǎn)樣板間的蛋糕。前段時間,拿下博洛尼家裝業(yè)務的歐昊就正在深挖房產(chǎn)公司樣板間入口。歐昊原本承接房產(chǎn)公司的精裝修業(yè)務,屬于工裝公司。但隨著購房用戶對裝修的個性化需求提升,歐昊也在向家裝轉(zhuǎn)型,通過為房產(chǎn)公司免費設計裝修樣板間,拿下其購房用戶客流,承接這些客戶的家裝服務。歐昊董事長張棟梁告訴小編,樣板間生意非常不好做,不是免費就可以,要考慮什么樣的樣板間是開發(fā)商需要的,能給房地產(chǎn)本身加分?!白鰳影彘g只是第一步,最難的是產(chǎn)品,即軟裝產(chǎn)品線能不能迎合市場。”張棟梁認為軟裝公司要進入樣板間這個入口,關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品。
一起惠2017-09-21 09:32:30397 次
昨天,主打“所見即所購”的亞朵嚴選酒店在杭州正式開業(yè)了,而這一場體驗盛宴的載體——亞朵,其實早就開始了打造“場景購物”的征程,嚴選只是它合作的頭部IP之一。(亞朵嚴選酒店)嚴選的第一次亞朵的一步棋據(jù)悉,亞朵嚴選酒店是嚴選首次試水線下消費新零售的樣本,不過它卻并不是亞朵的第一家IP主題酒店。此前,亞朵與吳曉波聯(lián)合推出的“亞朵吳酒店”,還有聯(lián)合開始吧推出的戲劇主題TheDrama,都是小眾但很有調(diào)性的代表,而第三家正是亞朵嚴選。亞朵市場VP鄭曉波表示,亞朵和嚴選的合作不涉及股權(quán),是在資源層面的合作,可以很好地豐富客戶的體驗?!半m然嚴選房間1199元的價格看起來已經(jīng)比其它房間更高了,但并不是嚴選的品牌溢價,這種房型的定價本來要1499元?!倍鴣喍浣o出這樣的定價,正是為了配合嚴選“好的生活沒那么貴”的主張。小編查詢發(fā)現(xiàn),無論是與TheDrama還是吳曉波、網(wǎng)易嚴選的合作,亞朵的“IP房”價格普遍高于普通的房型。TheDrama、吳酒店最貴的房型分別為2197元、1655元,嚴選房的1103還算“親民”,當然,與亞朵其他七八百元的定價不可相提并論。據(jù)透露,目前亞朵還有幾個主題酒店都在“排隊中”,未來的主題都會和生活息息相關(guān),還有更多趣、新潮的品牌會加入到和亞朵的合作中來。小編了解到,亞朵風格的靈感來源于云南,其所有酒店也都延續(xù)著高品質(zhì)和個性化的風格。目前,亞朵正運營著124家酒店,其中23家為直營,其余均為加盟,房間定價基本會高于同等商圈中酒店約200元。值得關(guān)注的是,這個高品牌溢價、加盟模式為主的酒店品牌,其復購率已經(jīng)超過60%,毛利達65%,獲得了26.8%的投資回報率,4.95(滿分5)的第三方點評分數(shù)。而據(jù)統(tǒng)計,五星級酒店的毛利在35%左右,經(jīng)濟型酒店約為50%;五星級酒店投資回報率僅有約5%,行業(yè)平均水平約15%。這背后的秘密是什么?亞朵的造物學又是什么?這家酒店有啥不一樣“始于酒店,不止于酒店?!边@是亞朵創(chuàng)始人耶律胤經(jīng)常提及的理念,將存量市場——酒店的基礎部分做好,將增量部分——場景化以創(chuàng)造增量價值不斷進行拓展?!皥鼍盎切枰a(chǎn)生價值的,亞朵前兩年都在逐漸改變用戶的認知和行為習慣,改變很多酒店給用戶帶來的酒店里的東西又貴又不好的印象?!眮喍渚频闏EO凱歌表示,亞朵近年來一直不斷增加讓用戶覺得很滿意的東西,甚至小到一個紙卷都是無磷無漂白的。不過,電商并不是亞朵的重點,只是在核心能力的能力之上,根據(jù)用戶訴求而創(chuàng)造出來的新業(yè)務。鄭曉波介紹,亞朵生活館目前只定制了床墊、裸棉四件套、洗護用品,其余商品都是和阿芙、窮游品牌的合作產(chǎn)品,嚴選也是合作品牌之一。(亞朵生活館頁面截圖)場景歸場景,賣得出去嗎?目前,嚴選已經(jīng)有約200個SKU的商品進入了亞朵生活館,合作酒店也成了嚴選的線下渠道??墒?,住一晚酒店,真的就能帶來轉(zhuǎn)化嗎?凱歌告訴小編,亞朵在打造場景購物時對可行性做了充分的考慮,深知這個場景下的消費者必須要必備兩點:消費力和時間,而亞朵的中高端定位酒店剛好可以讓這兩點有效結(jié)合,為創(chuàng)新的效果留下想象空間。目前,陳列在亞朵中地嚴選商品是動態(tài)更新的,會根據(jù)運營的實際情況不斷調(diào)整。用戶可以在體驗區(qū)挑選,直接在酒店前臺付款帶走,也可以在嚴選房間內(nèi)掃碼購買。而豐富、大量的備貨、商品運營還是由經(jīng)驗豐富的嚴選負責,亞朵會在銷售中獲得一小部分“渠道分成”。銷售不是第一要務耶律胤表示,銷售并不是亞朵引入商品體驗的第一要務,未來亞朵想成為一個生活體驗平臺,創(chuàng)造“房+X”的結(jié)合,引入更多場景。如和吳曉波頻道合作,為的是聚合知識型人群。在亞朵CEO凱歌眼中,做IP酒店和場景合作是加法,而未來亞朵合作更多IP要達到的效果是乘法,“比如讓亞朵的粉絲會成為嚴選的粉絲,嚴選的粉絲會成為亞朵的粉絲,IP價值共創(chuàng)會發(fā)揮更大的價值?!倍鵀榱司碌亟Y(jié)合每一個IP,亞朵也會非常用心。以亞朵嚴選酒店為例,在試運營的一個月中,雙方一直在琢磨三層體驗區(qū)應該如何調(diào)整,包括布局、商品陳列、燈光等?!叭绻愕谝荒繕司褪琴嶅X,很難做成一個好的體驗?!眮喍浞矫娌]有將轉(zhuǎn)化和盈利當成創(chuàng)新的重點,這和亞朵一直以來對體驗式服務的要求也是契合的。鄭曉波笑稱,亞朵內(nèi)部有一個準則,是“把員工當爺”,他們堅信,只有充分滿意的員工,才能提供讓用戶滿意的服務。目前,亞朵酒店的很多服務已經(jīng)成了標配,如員工會為在前臺逗留超過一分鐘的用戶奉茶,夏天會給長發(fā)的用戶提供頭繩,會為高跟鞋的女性提供足貼等。據(jù)透露,有很多貼心的服務,還在面向VIP用戶測試,如為有跑步習慣的用戶提供慢跑路線等。在這樣的理念下,亞朵對亞朵嚴選酒店的經(jīng)營非常有信心,預計未來三年的平均入住率可以達到90%,三年左右收回投資。(注:嚴選房每間的投資在約為15萬。)亞朵的賺錢機器亞朵酒店成立于2013年,集團品牌旗下?lián)碛兴拇螽a(chǎn)品——亞朵酒店AtourHotel、A.T.House輕居、THEDRAMA、中長租公寓,去年12月完成1億美元的C輪融資。據(jù)了解,亞朵生態(tài)圈中已經(jīng)包含購物、金融、旅游等多個部分。其中,城市旅行方面今年會上線兩條新的線路,包括亞朵村朝圣之旅、尼泊爾不丹;亞朵旗下的分散式長租公寓品牌ATLive也已經(jīng)在北京開始試水,據(jù)介紹,新開出的公寓在24天內(nèi)都可以出租掉。此外,亞朵今年計劃再拓展180~200家酒店,3~5年內(nèi)會完成1千家酒店的目標?!皝喍洳粫非蟠蠖粫龈咂焚|(zhì)?!币韶访鞔_表示,亞朵不會涉獵票務等單純追求GMV的業(yè)務,體驗永遠會是亞朵的獨特價值。“如果你有十天時間,愿意出十萬塊錢,亞朵可以為你提供一個完美旅程。”
一起惠2017-08-09 09:27:37422 次
昨日,在進行九個月的深度整合后,首旅如家宣布,合并后的酒店集團更名為“北京首旅如家酒店(集團)股份有限公司。同時,首旅如家還正式對外揭曉首旅如家新成立的三個事業(yè)部,包括高端酒店事業(yè)部、中高端酒店事業(yè)部、經(jīng)濟型商旅酒店事業(yè)部。如此,首旅如家的未來戰(zhàn)略版圖也更為清晰,首旅如家方面則表示,至此,首旅如家的階段性整合正式宣告完成。除了更名和設立三大事業(yè)部,首旅如家還發(fā)布了全新的企業(yè)形象、全新會員體系和全新吉祥物。而對于目前整合的效果,首旅如家方面表示通過雙方的整合,新首旅如家酒店集團旗下所有酒店已經(jīng)完成了全新的銷售平臺、會員平臺以及行銷平臺的整合與打通。其中在會員平臺方面,即日起原首旅酒店集團和如家酒店集團的會員系統(tǒng)實現(xiàn)全流通,凡持有家賓會會員卡的消費者,將享有首旅如家酒店集團所有酒店通住、積分通積通兌的紅利,此外,會員等級也得到了新的提升,衍生了鉆石會員級別,可享有酒店82折的入住折扣。另一方面,新首旅如家對酒店品牌進行梳理整合,目前覆蓋高端、中高端、商旅型、休閑度假、長租公寓、聯(lián)盟酒店等全系列的酒店業(yè)務。首旅如家酒店集團的總經(jīng)理孫堅介紹道,截至目前,首旅如家旗下中高端酒店已經(jīng)超過520家,在今年計劃新開的酒店中,中高端的酒店占比也達到了42%,他還表示,中高端品牌是首旅如家酒店集團未來幾年的重點發(fā)展方向,計劃到2020年中高端酒店品牌收入的占比提升至32%。此外在發(fā)布會現(xiàn)場,首旅如家分別與首汽、康輝、東來順、全聚德簽署戰(zhàn)略協(xié)議,在拓展中高端酒店市場的同時用更多外延的服務吸引消費者,構(gòu)建顧客價值“生態(tài)圈”。在這樣的生態(tài)圈之下,消費者可以在酒店前臺辦理入住并通過首汽租車,在酒店的餐廳則可享用首旅集團旗下的全聚德和東來順提供的美食,同時可以在如家優(yōu)選購物平臺進行網(wǎng)購,獲得環(huán)球影城或景區(qū)的優(yōu)惠福利等。
一起惠2017-03-29 09:38:59461 次
淘寶網(wǎng)將于6月2日聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)長租品牌青客公寓共同推出“1元租房”活動,角逐國內(nèi)在線租房市場。據(jù)悉,本次活動將為上海、蘇州租客提供205個首月1元租房的名額。同時,青客公寓在淘寶店鋪內(nèi)推出3萬張300元房租抵扣券,租客在線交易即可使用。淘寶房產(chǎn)類目負責人江沙表示,此次活動是淘寶房產(chǎn)在線交易的首次試水,意在通過標準化的房源、價格,透明的流程以及交易體系,規(guī)范傳統(tǒng)租房市場,幫助白領(lǐng)用戶以最低成本租到稱心如意的房子。據(jù)悉,淘寶試水租房業(yè)務,將為在線租房領(lǐng)域開啟巨大的想象力。通過結(jié)合阿里巴巴生態(tài)體系內(nèi)的芝麻信用、花唄等業(yè)務,未來租客的信譽有望成為租房的重要條件,信譽好的租客在提交房租時甚至可以申請貸款。業(yè)內(nèi)人士分析,在線租房其實不算一個新鮮事物,業(yè)內(nèi)“傳統(tǒng)派”和“互聯(lián)網(wǎng)派”早已角逐多年。前者以由線下往線上延伸的鏈家地產(chǎn)為代表,今年3月即推出租房客戶端丁丁租房,租客免傭金;后者則以搜房等互聯(lián)網(wǎng)信息展示平臺為代表,通過向線下延伸介入到中介服務過程中。兩種模式可謂各有優(yōu)劣,不過前者缺乏流量,后者則缺乏交易基因。至于58同城、趕集等分類信息網(wǎng)站,同樣對租房市場虎視眈眈,但由于房源認證體系的缺失,加上支付體系上難以形成閉環(huán),平臺上很容易出現(xiàn)大量虛假房源,租客苦不堪言。事實上,淘寶進入房產(chǎn)領(lǐng)域已非一朝一夕,但此次在租房領(lǐng)域試水則為行業(yè)提供了巨大想象力。淘寶存在天然優(yōu)勢:一方面是完整的生態(tài)體系讓其在介入租房的過程中能實現(xiàn)從身份認證、誠信體系監(jiān)測到交易的完整閉環(huán),另一方面,其巨大流量能有效打通房東和房客們之間的信息隔閡,節(jié)省渠道成本。值得注意的是,淘寶除自身具有平臺優(yōu)勢外,通過選擇青客這樣的品牌長租公寓切入租房市場,可以確保租房服務有保障,房源、房型、配套和定價都相對標準化,規(guī)避了個人房東與租客之間可能產(chǎn)生的糾紛。同時,加上支付寶交易體系保駕護航,其租房業(yè)務無形之中讓虛假房源和拖欠房租等棘手情況大為減少。除了與青客的合作,淘寶房產(chǎn)近期還推出了針對租房、二手房中介的“0端口費”戰(zhàn)略合作伙伴招募計劃,合作伙伴不但可以免費入駐淘寶房產(chǎn)平臺,更能通過支付寶等工具進行支付交易,預計將對傳統(tǒng)房產(chǎn)交易支付形勢形成沖擊。
一起惠2015-06-03 09:20:13800 次