房租暴漲和長租公寓的擴(kuò)張暫且無法直接劃上等號，但長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數(shù)。

長租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在實(shí)現(xiàn)完全盈利前，長租公寓的存活必須依賴于外部“供血”。

就盈利模式而言，長租公寓的主要收入依舊來自于租房租金，此外長租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點(diǎn)。

長租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房價格，放大了當(dāng)下的房源供需矛盾。

“如果資本挾持了企業(yè)，一定會跑偏。長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！?/span>

碩大的白色背景墻，鮮紅的地毯，一把黑色折疊椅。19日中午，風(fēng)暴中心的胡景輝一個人坐在臺上情緒激動，再次向在場的眾多媒體表達(dá)了自己對近期房租市場暴漲的觀點(diǎn)。

三天前，時任我愛我家副總裁的胡景暉關(guān)于房租飛漲的言論，將矛頭直指長租公寓蛋殼、自如，瞬時掀起國內(nèi)房產(chǎn)中介市場的巨大風(fēng)浪。

在8月17日的一場電話會議中，胡景暉試圖揭開近期房租上漲的“真相”：他認(rèn)為以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格導(dǎo)致租金暴漲。

胡景暉稱，一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況，后果嚴(yán)重。

出人意料，一天后，胡景暉即在朋友圈宣布從我愛我家離職，而原因則是因?yàn)橐煌娫挶还緤Z權(quán)?！爸员还┞毩耸四甑奈覑畚壹仪懈睿蚴擎溂叶麻L左暉兩次給我愛我家集團(tuán)董事長兼CEO謝勇打電話，說你能不能管一下胡景暉，如果你管不住，鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰(zhàn)?！?/span>

一番火藥味十足的言論把左暉、謝勇兩位房產(chǎn)中介行業(yè)大佬也拉入輿論風(fēng)波。

對此，謝勇保持了沉默，但這番言論卻迅速遭到了鏈家董事長左暉的否認(rèn)，“我以人格擔(dān)保，從來沒有主動聯(lián)系過謝勇，絕對沒有說過威脅我愛我家的話。誰說我說了這種話，我可以和他對峙?！?/span>

胡景暉的離職內(nèi)幕演繹成一場羅生門，但風(fēng)波并沒有就此停止。核心話題在于：長租公寓平臺究竟是不是近期房租暴漲背后的推手？

在接受騰訊《深網(wǎng)》采訪時，蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽否認(rèn)了長租公寓在通過價格戰(zhàn)的方式攪亂市場。他表示，“從商業(yè)模式的角度講，長租不是贏者通吃的行業(yè)，而且客單價極高，沒人打得起價格戰(zhàn)，拼的是效率和服務(wù)?！?/span>

自如CEO熊林發(fā)給《深網(wǎng)》的回應(yīng)也表示，不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。熊林發(fā)文稱，自如對于收房價、出房價、配置成本等，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營規(guī)則、系統(tǒng)設(shè)置都有明確的管理。同時，熊林還表示六年來自如客戶端的價格漲幅遠(yuǎn)低于市場整體漲幅。

房租暴漲和長租公寓的擴(kuò)張暫且無法直接劃上等號，比如房源的供需矛盾也被認(rèn)為是重要原因，但無疑，長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數(shù)，在資本助推和發(fā)展空間巨大的背景下，搶占市場占有率和擴(kuò)大規(guī)模是他們眼下的最緊迫任務(wù)，也導(dǎo)致自如、蛋殼最終成為這輪房租暴漲后輿論的眾矢之的。

資本助推長租公寓擴(kuò)張

今年以來，在一二線城市住房租賃市場不斷升溫的大背景下，大量創(chuàng)業(yè)者和投資機(jī)構(gòu)將目光投向長租公寓市場，長租市場呈現(xiàn)競爭白熱化，中國租賃市場機(jī)構(gòu)化管理或?qū)⒊蔀槲磥淼闹饕Ｊ健?/span>

長租公寓行業(yè)大熱，背后是極具潛力的發(fā)展空間。鏈家研究院曾作出預(yù)測，2020年住宅存量將達(dá)2.75億套，且將有8700萬套房流入租賃市場，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將極大利好機(jī)構(gòu)出租企業(yè)。

而就目前現(xiàn)狀來看，房屋租賃市場仍以個體房東為主體，機(jī)構(gòu)參與者數(shù)量有限。有數(shù)據(jù)顯示，在不少發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%—30%，但中國品牌公寓的規(guī)模市占不到2%。加之自2015年起，頻繁發(fā)布的相關(guān)利好政策也推動了長租公寓市場的快速發(fā)展。

其實(shí)早在八年前，以魔方、YOU+、優(yōu)客逸家為代表的企業(yè)就已涉足長租公寓市場。2014年，雷軍僅通過五分鐘與團(tuán)隊(duì)的交流就決定投資YOU+1億元A輪融資成為長租公寓市場里的經(jīng)典談資。貝殼（原鏈家）、我愛我家等傳統(tǒng)中介出身的公司也都紛紛入局。

此后幾年時間，長租公寓企業(yè)數(shù)量快速增長。58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌為1200多家，房源規(guī)模超過202萬間。

不僅是房產(chǎn)中介和創(chuàng)業(yè)型公司，各大房企也多通過長租模式擴(kuò)展自己的新業(yè)務(wù)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業(yè)開展了長租業(yè)務(wù)。其中，發(fā)展速度較快的萬科、龍湖、旭輝等三家企業(yè)已運(yùn)營近7萬間長租公寓。

而無論是集中式還是分散式，長租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，由此可見其與資本的關(guān)系更是密不可分——在實(shí)現(xiàn)完全盈利前，長租公寓的存活必須依賴于外部“供血”。

于是，資產(chǎn)證券化成為長租公寓獲得資本加持的解決方案。目前，新派公寓、魔方、蛋殼、自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。去年初,魔方發(fā)行首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,募集資金總額達(dá)3.5億元；今年3月，自如完成儲架ABS首期產(chǎn)品“自如2號1期”的設(shè)立，未來一年，自如將在上交所完成共計(jì)20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

所謂“短期拼規(guī)模，長期拼盈利”。在發(fā)展早期，規(guī)模仍是長租公寓發(fā)展的關(guān)鍵詞。以魔方公寓為例，其在2014年底僅有39家門店，一年之后，便迅速擴(kuò)張至100家，如今這個數(shù)字已變成300家。

熊林曾對長租公寓的未來發(fā)展作出預(yù)判。他認(rèn)為到2019年，中國公寓行業(yè)將進(jìn)入深水區(qū)，2018年行業(yè)將迎來專業(yè)化分工、高效運(yùn)營的時代，規(guī)?；?、專業(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長，而小而全的運(yùn)營模式將面臨更嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)甚至被淘汰。

簡而言之，房源才是企業(yè)壁壘。但在快速擴(kuò)張的規(guī)模背后，盈利仍舊是繞不開的核心問題。

熊林強(qiáng)調(diào)，作為提供城市核心基礎(chǔ)居住與生活服務(wù)的民生行業(yè)，長租公寓的本質(zhì)應(yīng)該是一個維持低毛利、大規(guī)模、高效運(yùn)營的行業(yè)，單體城市運(yùn)營規(guī)模達(dá)不到20萬間很難實(shí)現(xiàn)盈利，整體管理規(guī)模達(dá)不到100萬間很難形成規(guī)模效益。即便是跑在長租公寓前列的自如，目前總規(guī)模也只達(dá)到60萬間。

就盈利模式而言，長租公寓的主要收入依舊來自于租房租金，此外長租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點(diǎn)，例如自如推出的資管平臺向委托者收取委托管理費(fèi)（出租率大于70%時），魔方公寓收取的管理費(fèi)和其他增值服務(wù)費(fèi)用等等。

市場發(fā)展早期，規(guī)模優(yōu)勢顯然十分重要，長租公寓企業(yè)追求規(guī)模化擴(kuò)張也在情理之中。對此，胡景暉給出警示，如果市場上各大機(jī)構(gòu)不理性地發(fā)展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。

但從此次房租價格大幅上漲的原因來看，難以一言而概之，簡單扣在長租公寓資本競爭的頭上并不準(zhǔn)確。

自如、蛋殼：我們拒絕“背鍋”

近日，北京等一線城市居民明顯感受到房租上漲帶來的緊迫感。

根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》，深圳、北京的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢已經(jīng)超過了19個月。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%，租賃成交環(huán)比增加19.2%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%；我愛我家研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年7月，普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%。

但根據(jù)《財經(jīng)》報道，所采訪北京租戶提供的數(shù)據(jù)顯示，相比去年同期，單間月租漲幅高者達(dá)35%，低者也有20%。對于各家數(shù)據(jù)存在差異背后的原因，分析人士稱房租價格數(shù)據(jù)主要掌握在各家中介機(jī)構(gòu)手中，割裂分散，沒有一家機(jī)構(gòu)能夠掌握整個市場數(shù)據(jù)，而各自機(jī)構(gòu)出于自己利益，傾向于公布對自己有利的數(shù)據(jù)和結(jié)論，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)采用抽樣調(diào)查方法，亦不能全面反映北京的房租變化情況。

就在胡景暉將自如、蛋殼等長租公寓認(rèn)定為哄抬住房租賃價格的主要“罪魁禍?zhǔn)住敝?，一封指?zé)中介推高房租的帖子就已受到輿論的廣泛關(guān)注和討論。

事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)布的一則著名帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元，最后幾輪過后蛋殼給到10800每月?！?/span>

對此，自如否認(rèn)收錄過天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶型，并表示目前該區(qū)域同戶型房源普租價格均在萬元以上，自如曾按照市場價委托期4年、5年給出9000元左右兩種報價，可見自如從未對該區(qū)域給出高于市場普租價格的租金。

自如認(rèn)為，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營機(jī)理出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展。

“輿論所指出，長租公寓哄抬租金價格的行為，即有悖企業(yè)長效發(fā)展的規(guī)律，也有悖市場運(yùn)作機(jī)制，是任何長租公寓都將抵制和規(guī)避的行為?！弊匀绶矫娣Q，長租公寓行業(yè)目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%，是需要長期耕作的低毛利行業(yè)，通過規(guī)?；拖鄬Ψ€(wěn)定較高出租率支持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。出租率與出租價格具有明顯的負(fù)相關(guān)性，只有收出房價格合理，甚至要保證相對較低的出租價格的情況下，才能保證相對較高的出租率。

蛋殼負(fù)責(zé)人沈博陽則在18日通過微信朋友圈回應(yīng)稱，“租房關(guān)系到民生，不是兒戲，多一些科技驅(qū)動，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器?！?/span>

風(fēng)暴真相：被不斷放大的供需矛盾

盡管長租公寓平臺自己覺得委屈，但隨著胡景輝的炮轟引爆輿論，所有的指責(zé)都集中在了自如、蛋殼等身上。

“資本急切想從燒錢模式進(jìn)入到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果”。恒大研究院副院長夏磊認(rèn)為，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場份額，爭取房租的定價權(quán)。

對房租價格的變動，自如CEO熊林給出解釋，他認(rèn)為，從過去十年來看，北上深的走勢都是七八月最高峰，無一例外；租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進(jìn)入市場化階段。

熊林的解釋略為含蓄，鏈家旗下貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》更為直白，把主要原因歸于拆違行動導(dǎo)致房源供應(yīng)的減少：

“近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源減少，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑；此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲?！?/span>

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米，而2018年前4個月拆違逾已經(jīng)達(dá)到1641萬平方米，拆除量是去年同期的3.8倍。從北京最近幾年的實(shí)際新增住房面積來看，遠(yuǎn)不及拆除面積。

《財經(jīng)》報道稱，2015年至2018年4月近三年多時間，北京12443萬平米的拆違面積相當(dāng)于177個北京像素。

北京像素位于朝陽區(qū)和通州區(qū)交界，是北漂族居住密集小區(qū)，住了近3萬人，是北京最大的商住樓盤。

此外，還有房地產(chǎn)專家分析表示，購房成本的飆升、即將出臺房地產(chǎn)稅的傳聞等因素，也加大了房租上漲壓力。

相比上述隱性原因，當(dāng)長租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態(tài)進(jìn)入，便成為最后一環(huán)可直接量化評估的拉高房租的“野蠻者”。

長租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房價格，極速放大了當(dāng)下的房源供需矛盾。

朝陽區(qū)亞運(yùn)村某我愛我家門店中介告訴騰訊《深網(wǎng)》，傳統(tǒng)租賃模式下公司賺的僅僅是中介費(fèi)和部分服務(wù)費(fèi)，但是長租平臺中介從房東搶到房源兩三年左右的代理權(quán)后包裝轉(zhuǎn)手，月租金差價往往達(dá)到五百元至上千元左右，預(yù)期利潤十分可觀。

從這個角度看，在這輪房租暴漲的輿論風(fēng)暴中，自如、蛋殼們并非無辜。

17日，北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。

但另一方面，如果僅僅靠監(jiān)管規(guī)范上述長租公寓平臺，顯然已無法解決目前房租整體上漲過快的難題。