成功試水國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)REITs后,蘇寧云商與中信金石基金在資產(chǎn)證券化的合作上正摩擦出越來越多的火花。
5月18日晚間,蘇寧云商刊發(fā)公告稱,公司擬以不低于30.03億元的價格將14家全資子公司的全部相關(guān)權(quán)益最終轉(zhuǎn)讓給中信金石基金的相關(guān)方擬發(fā)起設(shè)立的資產(chǎn)支持專項計劃,以開展相關(guān)創(chuàng)新型資產(chǎn)運作模式,預(yù)計交易將實現(xiàn)超過8億元的稅后凈收益。
實際上,該創(chuàng)新型資產(chǎn)運作模式正是中信證券旗下“中信啟航”的一款REITs產(chǎn)品。對蘇寧云商來說,此舉并不陌生。
僅在半年前,蘇寧云商才以完全相同的模式將旗下11家門店作價40億元轉(zhuǎn)讓予中信金石基金,由此成就了國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)REITs。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉,蘇寧云商擬打包出售的14處物業(yè)涉及到大連(樓盤)勝利廣場店、北京(樓盤)青塔西路店、天津(樓盤)海光寺店、濟(jì)南(樓盤)泉城路二店、鄭州(樓盤)棉紡路店、上海(樓盤)浦東第一店、嘉興(樓盤)江南摩爾店、泰州(樓盤)西壩口二店、馬鞍山(樓盤)解放路店、武漢(樓盤)中南店、郴州(樓盤)國慶北路店、大同(樓盤)蘇寧電器廣場店、內(nèi)江百貨大樓店以及廈門(樓盤)財富港灣店。
而在上述轉(zhuǎn)讓完成后,蘇寧云商將以市場價格租用該14處物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。擺脫自持資產(chǎn)的“重負(fù)”,蘇寧云商雖然需支付的租金較原有折舊有一定的增加,但有效的現(xiàn)金管理以及正在推進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)卻也能夠促進(jìn)經(jīng)營效益提升。
正如所有的偉大都源于一個勇敢的開始,蘇寧云商頻頻試水REITs的背后實則考量的依舊是其時常掛在嘴邊的O2O轉(zhuǎn)型。
“加快O2O零售模式轉(zhuǎn)型落地,公司從戰(zhàn)略上仍然需要提升可控優(yōu)質(zhì)門店物業(yè)資源的比重,以保障持續(xù)經(jīng)營、控制風(fēng)險和成本。為此,公司通過創(chuàng)新資產(chǎn)運營模式,盤活存量資產(chǎn),在獲得充沛的現(xiàn)金回籠同時再次投入優(yōu)質(zhì)門店,從而建立起門店資產(chǎn)購置—門店運營的良性資產(chǎn)運營方式,有利于公司持續(xù)鞏固線下門店。”蘇寧云商如是闡述道。
不可否認(rèn)的是,公司自有資產(chǎn)售后返祖模式在海外商業(yè)運營中較為成熟。這種模式的好處是既能獲得優(yōu)質(zhì)門店增值收益和現(xiàn)金回籠,同時能以穩(wěn)定的租金對物業(yè)進(jìn)行長期租賃,仍實際控制門店,并未影響到公司運營。
對此,市場人士分析稱,“蘇寧云商在獲得資金后,可將資金再次投入到門店轉(zhuǎn)型中,建立起資產(chǎn)貨幣化、門店再投入的良性資產(chǎn)運營方式,為門店互聯(lián)網(wǎng)化、物流體系建設(shè)、市場營銷等儲備充足現(xiàn)金,增加軍備競賽實力,未來不排除將物流資產(chǎn)貨幣化的可能?!?/span>
在平安證券分析師耿邦昊看來,以蘇寧云商目前龐大的存量資產(chǎn)來看,足以支撐其未來幾年電商轉(zhuǎn)型的投入,尤其是后續(xù)物流資產(chǎn)的盤活無疑將給蘇寧云商帶來充足的現(xiàn)金流和利潤。
據(jù)了解,目前蘇寧云商已完成在21個城市的物流基地布局,并有15個城市物流項目在建,且在23個城市完成土地儲備,同時在北京、南京(樓盤)、廣州(樓盤)等12個核心城市的小件商品自動化分揀中心陸續(xù)投入使用或開工建設(shè)。
不過,耿邦昊也強(qiáng)調(diào),存量資產(chǎn)處置終歸有限,對于蘇寧來說,如何在電商轉(zhuǎn)型過程中找到正確的方向和舉措還是根本。畢竟早已進(jìn)入良性發(fā)展的阿里、騰訊,甚至京東通過資本市場融資獲得資源更加容易。
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